廊坊市人民政府关于印发廊坊市区“门前五包”责任制管理办法的通知
河北省廊坊市人民政府
廊坊市人民政府关于印发廊坊市区“门前五包”责任制管理办法的通知
廊政〔2010〕97号
各县（市、区）人民政府，廊坊开发区管委会，市政府各部门：
《廊坊市区“门前五包”责任制管理办法》已经市政府第19次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
廊坊市人民政府
二○一○年六月十一日
廊坊市区“门前五包”责任制管理办法
第一条 为进一步加强城市市容和环境卫生管理，进一步优化城市容貌景观，提高城市管理水平，根据《河北省城市市容和环境卫生条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 市区内道路两侧临街的机关、团体、部队、院校、企事业单位、居民区物业管理单位、个体工商户及住户，是对门前区域承担管理义务的具体责任单位（以下称责任单位）。
第三条 本办法所称的“门前五包”，是指责任单位负责或者协助行政机关，承包管理其责任区域内的环境卫生秩序、建筑景观美化、车辆停放秩序、铲冰清雪和物料堆放、门前经营秩序等项工作。
第四条 “门前五包”责任制管理工作，应当遵循“政府领导、部门管理、多方参与、公众监督”相结合的原则，实现管理效益和社会效益的统一。
第五条 市城市管理综合执法部门是市政府落实“门前五包”责任制管理工作的主管部门（以下称主管部门），负责组织协调、监督管理市区范围内“门前五包”责任制管理工作；会同市文明办、爱卫办等单位，定期组织开展“门前五包”责任制管理情况的检查活动。
公安、城乡规划、建设、卫生、环保、工商、园林绿化、环境卫生等部门，应当按照各自职责，共同配合主管部门做好“门前五包”责任制管理工作。
广播、电视、报刊等媒体应当做好“门前五包”责任制管理的宣传工作，认真履行舆论监督职责。
各责任单位应当严格落实责任区域内的“门前五包”责任制管理工作。
第六条 主管部门负责与辖区内的责任单位签订“门前五包”责任制管理责任书，并检查责任单位“门前五包”责任制管理的具体执行情况。
第七条 单位和个人有维护和改善城市容貌和环境秩序的义务；对不履行“门前五包”责任制的责任单位，任何单位和个人都有权向主管部门举报。
第八条 责任单位应当按要求与主管部门签订“门前五包”责任制管理责任书，并制定本单位相关的管理制度，落实具体管理人员，负责“门前五包”责任制管理工作。
“门前五包”责任制管理责任书应当明确各单位“门前五包”责任制管理工作的责任人、责任范围、责任内容以及相应的法律责任等。
第九条 责任单位“门前五包”的工作范围，包括责任单位的临街建筑物、门前场地和公共设施。各责任单位及“门前五包”的具体范围，由主管部门依据有关规定确定。确定各责任单位及“门前五包”管理责任区域的原则是：
（一）市区道路两侧临街庭院、建筑、土地和设施的产权单位是责任单位；临街二层以上建筑物属于多家共有产权或者共同使用的，一层临街房屋的产权人是责任单位。产权人、管理人、使用人之间约定管理责任的，从其约定。
（二）城市道路两侧临街的责任单位，其责任区横向为建（构）筑物沿路的总长，相邻单位有空档的以二分之一间距为界；纵向为本单位临街一侧建筑物墙基至便道路缘石（无路缘石的，至道路中心线）。
（三）各单位“门前五包”责任区内有经批准的集贸市场、停车场、存车处和零散摊位的，由集贸市场、停车场、存车处的管理机构和零散摊位的经营者，按照批准或者规定的范围，承担相应的管理责任。
（四）无责任单位的地段，由环境卫生、园林绿化等部门，按照职能责任分工做好市容和环境秩序管理工作。
第十条 责任单位应当按照下列要求做好“门前五包”责任制工作：
（一）包环境卫生秩序
负责责任区的清扫、保洁，达到门前环境卫生整洁。做到“十无”，即无瓜果皮壳、无纸屑塑膜、无烟蒂痰迹、无污渍遗撒、无污水淤泥、无拉挂晾晒、无尘土砂石、无污水粪便、无积存垃圾、无渣土杂物。
（二）包建筑景观美化
负责规范设置建筑物上的户外广告设施、空调设施、遮阳遮雨设施；
负责定期对责任区楼体、墙体立面进行清洗、粉刷和美化；
负责责任区楼体、墙体、门口的夜景亮化的设置、维修、保养等管理工作，确保亮化设施功能齐备、正常使用；
负责责任区内建筑墙体、橱窗、公共设施上乱贴乱画、小广告的清除工作；
负责建筑施工现场围挡设施的规范设置与维护工作。
（三）包车辆停放秩序
负责责任区内车辆停放秩序管理。非机动车摆放整齐、有序；机动车统一按照规定方向停放在停车位或停车线内；对乱停乱放行为进行劝导、纠正。
（四）包铲冰清雪和物料堆放管理
负责及时清扫、清理责任区内的积雪积冰，临街施工现场按照批准要求规范堆放物料。
（五）包门前经营秩序
负责责任区内经营秩序的维持，做到门前无店外经营、占道经营、流动商贩、乱摆摊点、乱堆杂物，确保门前秩序井然。
第十一条 责任单位应当认真履行“门前五包”责任制规定的义务，保证责任区内市容和环境秩序达到规定标准。
责任单位对责任区内发生的违章行为应当及时予以劝阻和制止；经劝阻和制止无效的，应当及时向有关部门报告。
第十二条 “门前五包”责任制管理工作，可以由责任单位自行管理。自包有困难的，可由责任单位出资委托专业公司，负责“门前五包”责任区范围内的日常管理工作。无论自包或者委托代包，均由责任单位承担不履行义务的法律责任。
第十三条 责任单位应当保持“门前五包”责任书的整洁、完好，并悬挂在本单位醒目位置，自觉接受主管部门的监督检查。
第十四条 对执行“门前五包”责任制成绩突出的单位和个人，主管部门应当提请人民政府给予表彰和奖励。
第十五条 责任单位“门前五包”责任制管理未达到规定标准的，由主管部门根据情节轻重，责令限期改正；对拒不改正、违反城市管理法律法规的，由主管部门依据《河北省城市市容和环境卫生条例》等有关法律法规给予行政处罚，并纳入不良信用记录；情节恶劣、造成严重影响的，在新闻媒体上予以公开曝光。
第十六条 本办法自2010年7月11日起施行。2006年5月12日廊坊市人民政府发布的《廊坊市规划区“门前十包”责任制管理办法》（廊政〔2006〕50号）同时废止。
物业服务纠纷具有多发性、群体性、法律关系复杂性和难以调处性，给全国各地法院带来了不小的审判压力。由于合同法规定的有名合同类型中并无物业服务合同，许多物业服务合同纠纷难以直接按合同法解决。因此，法学理论界和司法实务界对于物业服务合同的法律性质及法律适用存在争议。
物业服务合同的法律性质
对于物业服务合同的法律性质，理论上有三种观点：第一种观点认为，物业服务合同属于委托合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位。第二种观点认为，物业服务合同属于劳务合同，物业服务合同是完成工作（提供劳务）的合同，业主是雇主，物业服务企业是劳务的提供者。第三种观点认为，物业服务合同约定物业服务企业提供一定的服务，对小区物业进行管理，是一种承揽合同。笔者认为：
第一种观点难以成立。首先，委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果归属于委托人，而在物业服务合同中，业主不用为物业服务企业的物业服务行为承担民事责任。其次，合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务，但在物业服务企业的物业服务活动中，业主只有监督权，而没有干涉和指挥权，物业服务企业也没有服从业主指示的忠实义务。
第二种观点难以成立。首先，雇佣合同的受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验完成雇主所要求的任务，而物业服务合同的受雇人即物业服务企业，则是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力、专业人员的配备以及综合性的管理服务能力提供物业服务。其次，雇佣合同的受雇人在完成工作的过程中通常要听从雇佣人的安排和指挥，而物业服务合同的受托人在完成物业服务过程中具有更强的独立性，只需遵从法律与合同即可，在具体事务上不必听命于业主的支配。
第三种观点也难以成立。在承揽合同中，承揽人提供的劳务表现为一定的物化劳动，其劳动成果为定作物，是一种有形的东西。而在物业服务合同中，物业服务企业履行义务的结果，具体体现在小区的环境清洁，社会秩序良好等，不是表现为特定的产品。因此，业主对物业服务企业履行义务的状况的检查是一种实时的过程监督、随时检查，而不是对合同履行的最后成果的检查。
综上分析，物业服务合同因其在主体、客体、内容等方面与传统合同有明显的区别，在现行合同法规定的15种有名合同中很难直接进行法律适用。物业服务合同是平等的民事主体之间所签订的就建筑区划内建筑物及其附属设施提供有偿服务的合同，其内容不仅有对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，还涉及到对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的维护、更换、妥善利用等。物业服务企业在很大程度上是以提供服务的形式进行的，它具备提供服务类合同的所有法律特征，但它与合同法规定的6种提供服务类合同和尚未被有名化的其他提供服务类合同中的每一种都有显著区别，很难使其在现行法中对号入座，因而是一种全新类型的提供服务的合同。
物业服务合同的法律适用
有名合同与无名合同的区分意义在于法律适用上的规则不同。有名合同适用合同法分则或者其他法律的明文规定，具有直接性。对无名合同的法律适用，理论界存在着三种意见：一是吸收原则，吸收原则将合同分为主要内容和次要内容，在法律效果上次要内容被主要内容吸收。二是结合原则，结合原则认为应分解各种无名合同的规定，寻求其法律要件，以发现能适用的法律，并加以调和统一，创造一种混成法。三是类推适用原则，类推适用原则是指，法院在处理具体的无名合同案件时，由于法律无明文规定，则比照最相类似的有名合同的法律法规或立法意图、法理精神，对案件作出裁判的一种方式。目前，大多数国家的立法及学者主张类推适用原则。
物业服务合同作为一种无名合同，在法律适用上，既应适用调整有名合同的一般原则，也应针对物业服务合同的特点确定相适应的适用法律。笔者认为，要使物业服务合同纠纷得到公平、公正、合理的解决，法院应当遵循以下原则：
1.遵循合同法的基本原则和总则的规定 合同法规定了当事人合同行为应该符合平等、自由、公平、诚实信用、公序良俗原则，当事人订立的合同无论是有名合同还是无名合同，都要符合合同法的基本原则。物业服务合同作为合同的一种类型，当然应受合同法总则的调整。
2.尊重当事人意思自治 物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业服务企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。物业服务合同具有诺成性、有偿性、双务性等特点。法院在解决物业服务合同纠纷时，要确认当事人直接地位平等的横向经济关系，依法对其进行调整，要充分尊重当事人的意思表示，从而体现当事人意思自治的完整性和风险责任承担的一般原则。
3.准确适用法律法规 法院在查明案件事实、厘清物业服务合同内在关系之后，要准确适用法律。无具体可适用的法律，则依据民法通则、合同法的一般原则，无一般原则的，依据法理、学理解释，也可借鉴参考我国法院以前所作的判例。
4.进行类推适用 在适用有关法律类推处理物业服务合同案件时，要主要把握三点：第一点，法律法规没有明确具体关于物业服务有关规定是适用法律类推的前提条件；第二点，物业服务合同的法律关系性质与相类似法律的基本一致性是适用法律类推的关键；第三点，物业服务合同案件类推原则与约定从优原则的有机统一是适用法律类推原则的理想效果，以维护当事人真实意思表示，实现当事人订立物业服务合同所追求的目的。
（作者单位：北京市延庆县人民法院）
