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　　优先购买权是我国民事法律制度中的一项重要的法律制度，广大司法工作者在司法实践中应当全面总结，深入理解，依法科学运用；设立法定优先购买权所付出的代价太大，且实践证明法定优先购买权与现时社会经济生活、人的思想观念并不相适应，并未产生我们所期望的积极效果，广大立法工作者在立法修律实践中应予以依法科学修改，同时承认约定优先购买权的效力。

　　一、概念

　　优先购买权是我国民事法律制度中的一项重要的法律制度。所谓优先购买权，是指公民法人在特定的买卖关系中，法律规定在同等条件下，享有优先其他人购买出卖人财产的权利。在国外立法中也有简称先买权，我国台湾地区立法称优先承买权、优先承受权。优先购买权制度，曾为稳定社会生活秩序，发挥相关财产的效用，维护社会的稳定发展起到一定的作用。但随着我国社会、经济、法律的发展，有必要对优先购买权制度做进一步的探讨。

　　二、立法模式

　　关于优先购买权的立法模式，我国理论界有四种主张：一是物权法模式。该主张认为，优先购买权具有物权性质，只能由法律规定，不能由当事人约定，具有对抗第三人效力，因而规定在物权法中比较合理;二是债权法模式。该主张认为，先买权仅具债权效力，只能规定在债权法中;三是物权法+债权法模式。该主张认为，先买权既具有物权效力，又具有债权效力，物权性先买权应在物权法中规定，债权性先买权应在债权法中规定;四是物权法+债权法+特别法模式。该主张认为，先买权既有物权性，又有债权性，在一些特别法中也有广泛的适应性。因此，应分别在物权法、债权法和特别法中予以规定.

　　日本、瑞士等国民法采物权法模式。《日本民法典》第269条第1款规定了地上权人有先买权，第905条规定了共同继承人有先买权。前者直接规定在物权编中，后者虽然规定在继承编中，却是物权编中共有关系的特殊形式，因而这两种先买权实际是物权法上的权利。《瑞士民法典》物权编第681、第682条规定了土地共有人之间的先买权，土地所有人与建筑权人就建筑物和土地相互存在先买权。法国法采物权法+特别法模式。《法国民法典》第815-14、15、18条规定了共有人先买权，用益权人先买权，第1862条规定了股东先买权，第1866条规定了质押权人对质押股权的先买权。另外，法国乡村法规定了佃农先买权.德国法采物权法+债权法+特别法模式。《德国民法典》债权编第504条-514条规定了债权先买权，物权编第1094条-1104条规定了物权先买权。债权先买权只要双方合意就成立，物权先买权必须符合“合意”+“登记”原则，并确认物权先买权是债权先买权的特殊形式。另外，帝国安居法规定：公共住宅建设企业对一定面积的农民私有土地有先买权;房屋宅基地法规定：房屋所有人针对房屋地基提供者的土地所有权人有地基先买权;建筑法规定：乡镇政府为公共利益的需要对公共建设规划区域内的私有不动产有先买权.

　　由上可知，优先购买权的立法模式，无论在理论上还是立法上都各有不同，我国立法究竟采何种模式值得探讨。笔者主张，采物权法+债权法+特别法模式，其重心应落在物权法上。即在物权法中对一般规则和物权关系中的先买权作出规定，在债权法分则部分和特别法中只规定哪些基础关系产生先买权.同时在物权法部分规定，法定先买权具有物权性质，适用物权法对先买权作出的一般性规则，约定先买权依当事人约定，当事人没有约定的，依法律规定，并且约定先买权仅具债权效力，不能对抗第三人，但如果予以登记，即具物权效力，可以对抗第三人。这样设计的理由在于：首先，我国通说认为，法定先买权为物权，并且几个物权法草案建议稿都对先买权作了规定，将先买权的一般性规则规定在物权法中具有普遍的认同性;其次，有利于立法体系内部的协调一致，避免法律内容的重复冲突，浪费立法成本和资源;最后，将先买权一般规则规定于物权法，既不否认当事人之间可以约定先买权，又不排除法律根据特殊需要规定哪些法律关系产生先买权，这可能涉及到债权法和特别法。不过，法律设立先买权必须以一定的财产共有或占有、使用事实为依据，这种先买权实际上已物权化，应属物权法调整。

　　三、优先购买权的性质

　　优先购买权的性质在学说上有多种认识，即物权说、债权说、期待权说和形成权说。笔者分别阐析如下：

　　1.物权说。该说认为优先购买权归属于优先权，而优先权为独立的物权类型，即为保障某种权利实现而在该权利之外确定的另一种权利。

　　我国法律没有对物权进行法律上的定义，但从学者们的众多论述中，可以从理论上认为物权包括两层含义，一为对物的直接支配，并享受其利益;二为排他的绝对性保护。这两点可以作为物权的本质特点来与其他的权利种类进行甄别。优先购买权是指在同等的条件下对他人的不动产享有的优于第三人的购买权。购买权按通常的文义可以解释为请求卖与的权利，就本质而言更接近于请求权而非支配权，所以笔者认为，优先购买权不属于物权。

　　2.债权说。债权说认为优先购买权附随于买卖关系，本质仍属于债权。笔者认为，优先购买权虽然在一定程度上具有请求权的性质，但不能等同于债权。请求权与债权为交融关系而不是等同概念。债的相对性决定债的约束力仅在特定的当事人之间产生，而事实上由于优先购买权的存在使其效力不仅影响出卖人的处分权，而且对不特定的可能为第三人的购买者产生影响。这种能对所有权人的处分权能产生影响的不应当是债权。

　　3.期待权说。所谓期待权，是指将来可能取得权利的权利，其权利寄托在将来可能取得的权利上。期待权说认为标的物的所有权人未将标的物出卖，则优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。

　　这种将优先购买权解释成期待权的观点，回避了对优先购买权的本质识别，而我们对权利的本质识别应建立在既得权也称完整权，即具备权利取得的一切要件的情况下来判断。如当事人已经在行使优先购买权的情况下，我们还能说优先购买权是期待权吗?

　　4.形成权或附条件的形成权说。形成权是权利人依自己的行为，使自己或与他人共同的法律关系发生变动(包括发生、变更或消灭)的权利。依德国法的通说，优先购买权得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件的标的物为内容的契约，而无需义务人(出卖人)之承诺。惟此项形成权附有停止条件，只有在义务人出卖标的物于第三人时，才能够行使。

　　回过头来看实务中一种惯用的裁判方法，一方面确认买卖合同因侵犯优先购买权而无效，另一方面又未直接确定优先权人与出卖人之间直接形成合同关系。这种做法与上述学说观点都不相同。我们可以将它称为修正的债权说。在承认优先购买权为债权的同时，考虑到它对第三人的影响，而赋予准物权的效力，以解释优先购买权为债权的情况下为何优于第三人在普通购买的情形下形成的一般债权。但这种做法产生的法律和社会效果往往不尽如人意：一是法院的判决仅能阻却共有人或所有人在同等条件下向第三人出卖，而不能使优先购买权人实际上取得该不动产的所有权。优先购买权有无用之嫌。二是因诉讼中双方当事人的对垒，使出卖人在善意的情况下以合理的价格将房屋卖给优先购买权人成为不可能，反而诱使双方以虚假合同欺骗优先购买权人。

　　例：该房本身只值10万元，为了对付优先购买权的存在，虚拟合同标的物价款为12万元。要想在诉讼中查明这种串通的虚伪表示，实际上是不可能的。所以将优先购买权作准物权或修正债权的解释不妥。　　　　

　　从判决的社会效果的利益角度来衡量，笔者认为宜采用形成权或附条件的形成权说为佳，且这种解释也符合优先购买权的立法目的。

　　四、我国法律规定优先购买权的适用范围

　　我国法律设定的优先购买权有以下几种情况。

　　（一）按份共有人的优先购买权

　　《民法通则》第七十八条第三款规定“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。这是一种以物权为基础而设定的优先购买权，是以所有权的份额即权利这一无体物作为买卖的标的物。

　　（二）共同共有人的优先购买权

　　最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”显然这也是以物权为基础的而设立的优先购买权，所不同的是买卖的标的物是有形物。在此原共有人是否享有优先购买权，不仅必须是出卖的财产的原共同共有人，还必须是出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，原共有人才能享有优先购买权。如果出卖的财产与原共有人分得的财产不属于一个整体或者配套使用的，则原共有人不能享有优先购买权。但这一规定一方面规定原有的共有财产已经分割，说明了共有财产因分割后已转化为各个共有人独立财产。另一方面却又规定，如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，则前后矛盾，值得商榷。

　　（三）有限责任公司原股东的优先购买权

山东省德州市人民政府


德州市人民政府令

第14号



《德州市城市户外广告设置管理办法》已经市政府批准,现予公布施行。



市　　长　孙永春

二○○五年十月十四日



德州市城市户外广告设置管理办法



第一章　总　则

　　第一条　为加强城市户外广告设置管理,规范户外广告设置活动,美化城市环境,维护户外广告经营者及其相关人的合法权益,根据《中华人民共和国广告法》、国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《山东省实施〈城市市容和环境卫生管理条例〉办法》和《山东省户外广告管理办法》等有关法律、法规、规章规定,结合我市实际,制定本办法。

　　第二条　在德州市城市规划区内设置户外广告,适用本办法。

　　第三条　户外广告设置分为户外商业广告设置和户外招牌广告设置。

　　本办法所称户外商业广告设置,是指在公共、自有或他有的建筑物、构筑物、市政公用设施及其他户外场所的城市空间,利用路牌、霓虹灯、灯箱、电子屏幕、橱窗、布幅、绘画和实物造型设施等形式设置、张贴、书写、喷绘、悬挂直接或间接地介绍商品或服务的广告行为。

　　本办法所称户外招牌广告设置,是指企事业单位和个体工商户在其经营或办公场所或建筑物控制范围内,设置与其企业注册登记名称相符的标牌、匾额、指示牌等广告设施的行为。

　　用于表明建筑物名称的属于招牌,其他设于楼体的非建筑物名称的标志物属于商业广告范畴,纳入户外商业广告设置管理。

　　第四条　德州市城市管理行政执法局是市政府负责城市户外广告设置管理工作的行政主管部门(以下简称广告设置行政主管部门)。

　　工商行政管理部门负责户外广告内容的审查、登记及监督管理。大型户外广告的设置由城市规划行政主管部门负责。

　　第五条　设置制作户外广告应当符合城市规划要求与设置技术标准,与城市区域规划功能相适应,合理布局、规范设置,符合美化市容的要求。大型户外广告设施,应先规划后设置。

　　户外广告设施的设计风格、造型、色调、数量、体量、形式、位置、朝向、高度、材质应当与周围环境相协调。

　　第六条　户外广告内容必须真实、健康、文明,不得以任何形式欺骗和误导消费者。

　　户外广告设施设计、制作和安装应当符合有关的技术、质量、安全标准。

　　第七条　依法批准设置的户外广告,任何单位和个人不得非法侵害。

　　

第二章　户外商业广告设置与管理

　　第八条　单位或个人设置户外商业广告,应向广告设置行政主管部门提出申请,经广告设置行政主管部门审批同意,取得户外广告设置权。

　　第九条　设置申请人或广告经营者申请设置户外商业广告,须提交下列证件资料:

　　(一)申请报告;

　　(二)广告经营许可证件或其他有关批准文件;

　　(三)户外商业广告设置位置图片和平面配置图、立面图、剖面图;

　　(四)制作说明;

　　(五)设置户外广告的场地所有权、使用权证明文件,或者与有关所有权、使用权单位签订的使用协议等;

　　(六)其他证件材料。

　　第十条　有下列情形之一的,不得设置户外商业广告:

　　(一)利用交通安全设施、交通标志的;

　　(二)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志使用的;

　　(三)妨碍生产或人民生活,损害市容市貌或建筑物形象的;

　　(四)利用行道树或损毁绿地的;

　　(五)利用违章建筑、禁止使用的危险房屋及其他可能危及安全的建筑物和设施的;

　　(六)在国家机关、文物保护单位、优秀近代建筑和名胜风景点的建筑控制地带设置的;

　　(七)在其他禁止设置户外商业广告的区域内或载体上设置的。

　　第十一条　取得户外商业广告设置使用权的设置申请人或广告经营者,应当按照本办法第九条第(三)、(四)项的规定进行施工。

　　第十二条　户外商业广告设施建设工程竣工后,由设置申请人或广告经营者组织有关部门对工程质量进行验收,并在验收合格后5个工作日内,向广告设置行政主管部门备案。备案后到工商行政管理部门办理广告发布申请,工商行政管理部门对广告内容审查、登记后,给予办理广告发布手续。

　　第十三条　户外商业广告在设置使用期限内发生转让、变更的,设置单位或个人应到原审批机关办理转让、变更手续。

　　第十四条　举办各类展销会、订货会、交易会、开业庆典等活动,需要设置临时性户外广告的,应向广告设置行政主管部门提出申请,经审查后予以审批。

　　设置临时性户外商业广告须经工商行政管理部门登记后方可发布。

　　第十五条　经批准设置、发布的户外商业广告,必须在其右下角标明户外商业广告设置权许可证明、工商行政管理部门核发的《户外广告登记证》号和发布者名称(霓虹灯广告除外)。

　　第十六条　设置申请人或广告经营者应当在取得户外广告设置权后60日内完成户外广告设施的设置。逾期未设置的,视为自动放弃设置权。

　　投资5万元以上的大型户外商业广告设施,其设计、施工应当由具有相应的施工技术资质的单位承建。

　　第十七条　户外广告设施空置超过60日的,设置申请人或广告经营者应当设置公益广告。公益广告的内容,由广告设置行政主管部门确定。户外公益广告内容中公益宣传内容不得少于广告面积的4燉5。

　　第十八条　户外商业广告设置权的有效期为1年。有效期满后不再继续设置广告的,设置单位或个人应及时拆除广告设施,并按城市容貌标准要求对设置场地进行修饰;期满后需继续设置的,设置单位或个人应在期满前1个月向广告设置行政主管部门提出申请,是否续期由广告设置行政主管部门根据城市规划要求决定。

　　第十九条　在户外商业广告设置权有效期内,因城市建设或者社会公共利益,需要拆除户外广告设施的,由广告设置行政主管部门书面通知设置申请人或广告经营者,设置申请人或广告经营者应在规定期限内无条件自行拆除清理。对有偿设置的,补偿费用由设置申请人和建(构)筑物产权人协商解决。

　　第二十条　户外商业广告设置权人应当保持户外商业广告设施的牢固、安全、整洁、完好,及时维护、更新,并定期对户外商业广告设施进行安全检查,遇恶劣天气情况时应当采取安全防范措施。

　　

第三章　户外招牌广告设置与管理

　　第二十一条　设置招牌广告,应向广告设置行政主管部门提出申请,并提供下列材料:

　　(一)书面申请,包括单位名称、地址、媒体形式、规格、设置地点、朝向等。

(二)《营业执照》及其他主体资格合法有效证明文件。

(三)户外招牌与载体的正立面图及彩色效果图。(四)设置户外招牌的场地所有权、使用权证明文件,或者与有关所有权、使用权单位签订的使用协议等。

　　第二十二条　广告设置行政主管部门对申请人提交的材料进行审查,合格后发给核准证明,申请人凭核准证明到工商部门办理登记手续。

　　第二十三条　招牌的设置应按《德州市户外广告设置标准》(由市城市管理行政执法局制定)制作,做到安全、规范、整齐、美观,符合地区功能要求、与周围环境相协调。

　　招牌应成为建筑立面的有机组成部分,不得破坏建筑立面在形式、色彩、材料、质感等方面的完整性。

　　第二十四条　城市主要道路、重要繁华地段和广场、车站等重要地段招牌的设置,应由广告设置行政主管部门统一规划设计。招牌设置者应按规划设计方案进行设置。

　　第二十五条　招牌内容只限于宣传本单位的名称、标识。

　　第二十六条　每个单位只能设置1处招牌。

　　多个单位共用1个场所或1个建筑物内有多个单位的,设置招牌应先整体规划,按统一规划设计制作。

　　第二十七条　招牌设置者应当按照批准设置位置、朝向、媒体形式、规格、内容等进行设置,不得擅自变更。确需变更的,应当按照原申报审批程序办理变更手续。

　　第二十八条　招牌设置者应当加强对招牌的日常维护管理,保证其牢固安全、整洁美观,字体规范完整,夜间照明和显亮设施功能完好。招牌破损、脱色、字体残缺、灯光显示不完整等影响市容市貌、危及安全的,应及时维修、加固或翻新。

　　第二十九条　单位迁移或歇业时,应在办理变更住所或注销登记的同时,安排自行拆除原设置的招牌广告,并向登记机关缴回《户外广告登记证》。

　　第三十条　招牌广告属临时性构筑物,因城市建设或其它特殊情况需要拆除招牌广告的,设置招牌广告的单位应无条件服从并自行拆除。第四章　法律责任

　　第三十一条　有下列行为之一者,由工商行政管理部门依法进行处罚:

　　(一)未经登记擅自发布户外商业广告,依据国家工商总局《户外广告登记管理规定》的第十七条规定处罚。

　　(二)不办理变更登记,擅自变更户外广告内容的,或者公益广告标注企业名称和商标标识的面积超过户外广告面积1燉5的,依据国家工商总局《户外广告登记管理规定》的第十八条规定处罚。

　　(三)广告内容虚假违法的,依据《中华人民共和国广告法》的有关规定处罚。

　　(四)利用垄断或不正当竞争手段经营户外商业广告设置业务的,依据《中华人民共和国反不当竞争法》的有关规定处罚。

　　第三十二条　未经审批,在城市规划区内擅自设置户外广告,影响市容的,由广告设置行政主管部门依据《山东省实施〈城市市容和环境卫生管理条例〉办法》第二十九条第(一)项规定,责令停止违法行为,限期清理、拆除或采取其他补救措施,并处以500至1000元罚款。

　　第三十三条　户外广告设施未经综合验收投入使用或擅自更改户外广告设施设计方案的,由广告设置行政主管部门责令限期整改。

　　第三十四条　户外广告设施出现破损,在规定期限内拒不拆除、维修、翻新的,或户外广告设置权期满后不拆除户外广告设施的,由广告设置行政主管部门依据《山东省户外广告管理办法》第十七条第(四)项规定,依法强制拆除或者申请人民法院强制拆除,拆除费用由责任人承担。

　　第三十五条　拒绝、阻碍有关行政管理人员执行公务,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安部门依法处罚;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第三十六条　户外广告设置行政主管部门工作人员应当遵纪守法,秉公执法。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,尚未构成犯罪的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第三十七条　当事人应在规定的期限内履行行政处罚决定。逾期不履行的,由广告设置行政主管部门申请人民法院强制执行。

　　当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。

　　

第五章　附　则

　　第三十八条　本办法自发布之日起施行。1998年7月14日德州市人民政府发布的《德州市市区户外广告标志设置管理暂行办法》同时废止。