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企业厂房租赁法律指引/阚凤军

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 23:09:54  浏览:8712   来源:法律资料网
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企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  
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浙江省教育厅、浙江省财政厅关于转发《中等职业学校学生实习管理办法》的通知

浙江省教育厅 浙江省财政厅


浙江省教育厅、浙江省财政厅关于转发《中等职业学校学生实习管理办法》的通知

浙教职成〔2007〕178号


各市、县(市、区)教育局、财政局:
现将教育部 财政部《关于印发〈中等职业学校学生实习管理办法〉的通知》(教职成〔2007〕4号)转发给你们。请组织各中等职业学校和有关单位认真学习、积极贯彻文件精神,并结合各地和各校实际制订具体实施意见,规范、创新中职学校学生实习工作,更好地促进技能型人才的培养。

二〇〇七年十一月一日

教育部 财政部关于印发《中等职业学校学生实习管理办法》的通知

教职成〔2007〕4号

各省、自治区、直辖市教育厅(教委)、财政厅(局),计划单列市教育局、财政局,新疆生产建设兵团教育局、财务局,有关部门(单位)教育司(局)、财务司(局):
根据教育法律法规和国务院的有关规定,教育部、财政部制定了《中等职业学校学生实习管理办法》,现予发布,本办法自发布之日起施行。

附件:中等职业学校学生实习管理办法


二○○七年六月二十六日


附件:


中等职业学校学生实习管理办法



第一条 为规范管理中等职业学校开展学生实习工作,保护实习学生的合法权益,根据《中华人民共和国教育法》、《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国职业教育法》和国家有关规定,制定本办法。
第二条 中等职业学校(以下简称“学校”)学生实习,应全面贯彻国家的教育方针,实施素质教育,坚持教育与生产劳动相结合,遵循职业教育规律,培养学生职业道德和职业技能,促进学生全面发展和就业,提高教育质量。
第三条 本办法所称学生实习,主要是指中等职业学校按照专业培养目标要求和教学计划的安排,组织在校学生到企业等用人单位进行的教学实习和顶岗实习,是中等职业学校专业教学的重要内容。中等职业学校三年级学生要到生产服务一线参加顶岗实习。
第四条 学生实习由学校和实习单位共同组织和管理。学校和实习单位在安排学生实习时,要共同制订实习计划,开展专业教学和职业技能训练,组织参加相应的职业资格考试;要建立辅导员制度,定期开展团组织活动,加强思想政治教育和职业道德教育。学校和实习单位在学生实习期间,要维护学生的合法权益,确保学生在实习期间的人身安全和身心健康。
第五条 组织安排学生实习,要严格遵守国家有关法律法规,为学生实习提供必要的实习条件和安全健康的实习劳动环境。不得安排一年级学生到企业等单位顶岗实习;不得安排学生从事高空、井下、放射性、高毒、易燃易爆、国家规定的第四级体力劳动强度以及其他具有安全隐患的实习劳动;不得安排学生到酒吧、夜总会、歌厅、洗浴中心等营业性娱乐场所实习;不得安排学生每天顶岗实习超过8小时;不得通过中介机构代理组织、安排和管理实习工作。
第六条 学校应当建立健全学生实习管理制度,要有专门的实习管理机构,要加强实习指导教师队伍建设,要建立学生实习管理档案,定期检查实习情况,处理实习中出现的有关问题,确保学生实习工作的正常秩序。
第七条 实习单位要指定专门人员负责学生实习工作,根据需要推荐安排有经验的技术或管理人员担任实习指导教师。
第八条 实习单位应向实习学生支付合理的实习报酬。学校和实习单位不得扣发或拖欠学生的实习报酬。
第九条 企业接收学生实习并支付给实习学生的报酬,按照《财政部 国家税务总局关于企业支付学生实习报酬有关所得税政策问题的通知》(财税[2006]107号)有关规定在计算缴纳企业所得税前扣除。
第十条 建立学校、实习单位和学生家长经常性的学生实习信息通报制度。学生到实习单位顶岗实习前,学校、实习单位和学生本人或家长应当签订书面协议,明确各方的责任、权利和义务。学生在校内参加教学实习,学校和学生本人或家长是否签订书面协议,由学校根据情况确定。
第十一条 学校安排学生赴国(境)外实习的,应当根据需要通过国家驻外有关机构了解实习环境、实习单位和实习内容等情况,必要时可派人实地考察。要选派指导教师全程参与,做好实习期间的管理和相关服务工作。
第十二条 学校和实习单位应当加强对实习学生的实习劳动安全教育,增强学生安全意识,提高其自我防护能力;要为实习学生购买意外伤害保险等相关保险,具体事宜由学校和实习单位协商办理。实习期间学生人身伤害事故的赔偿,依据《学生伤害事故处理办法》和有关法律法规处理。
第十三条 实习学生应当严格遵守学校和实习单位的规章制度,服从管理;未经学校批准,不准擅自离开实习单位;不得自行在外联系住宿;违反实习纪律的学生,应接受指导教师、学校和实习单位的批评教育,情节严重的,学校可责令其暂停实习,限期改正。学生实习考核的成绩应当作为评价学生的重要依据。
第十四条 各级教育行政部门应当加强实习管理工作,建立健全实习管理制度,加强监督检查,协调有关职能部门、实习单位和其他有关方面,共同做好实习管理工作,保证实习工作的健康、安全和有序开展。
第十五条 对积极开展中等职业学校学生顶岗实习工作、管理规范、成绩显著的学校和单位,以及先进个人给予表彰奖励。
第十六条 对不履行实习管理职责的学校和实习单位,负有管理责任的政府有关部门应当责令其限期改正,对拒不改正或者因工作失误造成重大损失的,应当对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十七条 本办法自发布之日起施行。


司法鉴定人管理办法

司法部


司法鉴定人管理办法

(司法部令第63号)



  第一章总则

 
第一条为规范面向社会服务的司法鉴定人员的职业资格和执业活动,提高司法鉴定质量,保障司法公正,根据《中华人民共和国刑事诉讼法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国行政诉讼法》和国务院《司法部职能配置、内设机构和人员编制规定》(国办发〈1998〉90号),制定本办法。


 
第二条本办法所称的面向社会服务的司法鉴定人(以下简称司法鉴定人),是指取得司法鉴定人职业资格证书和执业证书,在司法鉴定机构中执业,运用专门知识或技能对诉讼、仲裁等活动中涉及的专门性技术问题进行科学鉴别和判定的专业技术人员。


 
第三条司法行政机关是面向社会服务的司法鉴定工作的行业主管机关,对司法鉴定人的职业资格和执业活动进行指导和监督。


  第四条司法鉴定人实行职业资格证书制度和执业证书制度。

 
第五条国务院司法行政机关根据司法活动及司法鉴定工作的实际需要,确定实施司法鉴定人职业资格制度的领域。


 
第六条在已实施司法鉴定人职业资格制度的领域内,未取得相应司法鉴定执业证书的人员不得从事相应的司法鉴定活动。


 
第七条在已实施司法鉴定人职业资格制度的领域外,受司法机关、仲裁机构或其他组织等委托,临时聘请从事特定事项的司法鉴定人员为专聘司法鉴定人。


 
专聘司法鉴定人在接受临时性委托从事司法鉴定时,所享有的权利和承担的义务参照实施职业资格制度领域内的司法鉴定人的规定执行。


  第八条司法鉴定人执业实行登记名册制。

 
第九条司法鉴定人应当在一个司法鉴定机构中执业,不得同时在两个以上的司法鉴定机构中执业,但可以接受其他司法鉴定机构的聘请,从事特定事项的司法鉴定活动。


  司法鉴定人不得私自接受委托,不得私自收费。

 
第十条司法鉴定人执业必须遵守法律、法规和规章的规定,遵循科学、客观、独立、公正的原则,恪守司法鉴定人职业道德和执业纪律。


 
第十一条司法鉴定人执业必须依法接受国家、社会和当事人的监督。


 
第十二条司法鉴定人依法执业受国家法律保护,不受任何单位和个人的非法干涉。


 
第十三条司法鉴定人执业实行回避、保密、时限和错鉴责任追究制度。


 
第十四条根据国家有关规定,实行司法鉴定人专业技术职务评聘制度。


  第二章职业资格管理

 
第十五条司法鉴定人职业资格,根据鉴定业务的性质不同,划分为不同类型。


 
第十六条司法鉴定人职业资格的取得和授予,实行全国统一的考试、考核制度。


 
第十七条申请参加司法鉴定人职业资格考试、考核的,必须具备下列基本条件:


  (一)拥护中华人民共和国宪法;

  (二)遵守国家法律和社会公德,品行端正;

 
(三)具有高等院校大学本科以上学历并经国务院司法行政机关认可的司法鉴定专业培训,或具有高等院校司法鉴定相关专业专科以上学历并有两年以上专业实践经历。


 
现已在司法鉴定机构从事司法鉴定工作的专业技术人员和在行业鉴定机构从事行业鉴定工作的专业技术人员申请司法鉴定人职业资格的,经考核可授予司法鉴定人职业资格。


  具体考试、考核办法另行规定。

  第十八条有下列情形之一的,不得授予司法鉴定人职业资格:

  (一)因故意犯罪受到刑事处罚的;

  (二)曾被开除公职的;

  (三)无民事行为能力或限制行为能力的;

  (四)法律、法规规定不予授予职业资格的其他情形。

 
第十九条采取弄虚作假等手段骗取司法鉴定人职业资格的,由原颁发证书的司法行政机关确认其职业资格无效,并予公告。


  第三章执业证书管理

 
第二十条取得司法鉴定人职业资格证书的人员申请执业,经其拟执业或拟聘任的司法鉴定机构同意后,向省、自治区、直辖市以上人民政府司法行政机关提出申请。


 
省、自治区、直辖市以上人民政府司法行政机关应当自收到申请材料之日起30日内作出颁发或不予颁发司法鉴定人执业证书的决定,并书面通知申请人。


  第二十一条有下列情形之一的,不予颁发司法鉴定人执业证书:

  (一)因故意犯罪受到刑事处罚的;

  (二)曾被开除公职的;

  (三)无民事行为能力或限制行为能力的;

  (四)法律、法规规定不予授予执业证书的其他情形。

 
第二十二条采取弄虚作假等手段骗取司法鉴定人执业证书的,由原颁发证书的司法行政机关确认其执业证书无效,并予公告。


 
第二十三条司法鉴定人执业证书每年注册一次,未经注册的不得继续执业。


 
第二十四条司法鉴定人申请司法鉴定执业证书年度注册,应当向原颁发执业证书的司法行政机关(以下简称年度检验机关)提交下列材料:


  (一)年度执业报告;

  (二)所在司法鉴定机构的考评意见;

  (三)参加专业继续教育培训的证明;

  (四)年度检验机关要求提供的其他材料。

 
第二十五条对符合年度注册条件的,年度检验机关应当自收到申请注册材料之日起30日内,予以年度注册并公告。


 
第二十六条有下列情形之一的,年度检验机关应当予以暂缓注册,并通知其所在的司法鉴定机构:


  (一)因违反鉴定人执业纪律受到停业处罚,处罚期未满的;

  (二)所在的司法鉴定机构处于停业整顿,处罚期未满的;

  (三)未按要求参加专业继续教育培训的;

  (四)暂时不能从事司法鉴定业务的其他情形。

 
暂缓注册的原因消失后,本人提出申请的,年度检验机关应当准予年度注册。


  第二十七条有下列情形之一的,年度检验机关不予注册:

  (一)违反司法鉴定人职业道德和执业纪律的;

  (二)违反社会公德,品行不端,造成恶劣影响的;

  (三)违反法律、法规,造成严重后果的。

  第四章权利和义务

  第二十八条司法鉴定人执业,享有下列权利:

 
(一)查阅与鉴定有关的案卷材料,询问与鉴定事项有关的当事人、证人等;


  (二)应邀参与、协助委托人勘验、检查和模拟实验;

  (三)要求委托人补充鉴定材料;

 
(四)委托人提供虚假情况或拒不提供鉴定所需材料的,有权拒绝鉴定;


  (五)拒绝解决、回答与鉴定无关的问题;

  (六)与其他司法鉴定人意见不一致时,有权保留意见;

  (七)获得执业报酬;

  (八)法律、法规规定的其他权利。

  第二十九条司法鉴定人执业,履行下列义务:

  (一)按时完成鉴定任务;

  (二)依法主动回避;

 
(三)保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私;

  (四)依法按时出庭;

  (五)遵守职业道德和执业纪律;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第五章法律责任

 
第三十条司法鉴定人有违反本办法规定情形的,由执业证书颁发机关给予警告,同时责令改正;有违法所得的,处违法所得的1倍以上3倍以下的罚款,但最高不得超过人民币3万元。


 
第三十一条对司法鉴定人实施《中华人民共和国行政处罚法》第八条第(三)、(四)、(五)、(七)项规定的行政处罚的,由执业证书颁发机关根据法律、法规及规章实施。


 
第三十二条司法鉴定人违法执业或因过错给委托人造成损失的,由其所在的司法鉴定机构承担赔偿责任。司法鉴定机构赔偿后,可以向有故意或重大过失行为的司法鉴定人追偿。


 
第三十三条未取得司法鉴定人职业资格和执业证书的人员,为牟取经济利益从事司法鉴定活动的,由鉴定活动所在地县(市、区)司法行政机关责令其停止非法执业;有违法所得的,处违法所得1倍以上3倍以下的罚款,但最高不得超过人民币3万元。第三十四条司法鉴定人在鉴定活动中有犯罪行为的,依法追究刑事责任。


  第六章附则

 
第三十五条《司法鉴定人职业资格证书》和《司法鉴定人执业证书》由司法部统一制作。


  第三十六条本办法由司法部解释。

  第三十七条本办法自2000年10月1日起施行。

  附:《中华人民共和国行政处罚法》第八条行政处罚种类:

  (三)没收违法所得、没收非法财物;

  (四)责令停产停业;

  (五)暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照;

  (七)法律、行政法规规定的其他行政处罚。