防城港市人民政府办公室关于印发防城港市城镇廉租住房管理办法的通知
广西壮族自治区防城港市人民政府办公室
防城港市人民政府办公室关于印发防城港市城镇廉租住房管理办法的通知
防政办发〔2007〕88号
各区、县（市）人民政府，市直各委、办、局：
经市人民政府同意，现将《防城港市城镇廉租住房管理办法》印发给你们，请认真贯彻落实。
二〇〇七年八月六日
防城港市城镇廉租住房管理办法
第一条 为建立和完善本市多层次的住房供应体系，解决本市最低收入和住房困难家庭的住房问题，根据建设部《城镇廉租住房管理办法》、建设部、民政部《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》以及国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区内廉租住房的管理。
第三条 本办法所称的廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本市市区城镇常住户口的居民中最低收入和住房困难家庭提供租金补贴由其自行租赁的住房，或直接提供租金相对低廉的普通住房。
第四条 防城港市建设规划委员会是本市廉租住房管理工作的行政主管部门，具体负责本市城镇廉租住房管理工作，依法履行廉租住房保障体系的相关职责。
市民政局负责协同市建规委等相关部门对最低收入家庭的廉租住房申请进行审核，核实申请廉租住房家庭的收入情况。并与市建规委配合做好廉租住房的其它相关工作。
市财政局按照规定编制相关财政预算，落实城镇廉租住房保障资金和城镇廉租住房保障管理工作经费，并依法进行监督管理。
各城区房地产管理部门、人民政府负责城镇廉租住房申请的核查、登记、配租、补贴发放及年审等相关工作。
城区民政部门配合城区房产管理部门、城区人民政府对申请人家庭收入、家庭人口和住房状况进行核查，出具最低生活保障证明。
街道办事处、乡镇人民政府负责城镇廉租住房申请的受理、配合城区房产管理部门对申请人家庭收入、家庭人口和住房状况进行核查等相关工作。
市发改、房改、住房公积金、国土资源等部门，按照各自职责分工，负责本市城镇廉租住房的相关管理工作。
第五条 廉租住房的资金筹措的办法：
（一）财政预算安排的资金；
（二）从土地出让净收益中按比例安排的资金；
（三）市住房公积金和其他住房基金的增值收益中按有关规定提取的廉租住房发展基金；
（四）接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金。
城镇廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理，不得挪作他用。
本市城镇廉租住房资金管理办法另行制定。
第六条 实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府出资收购的住房；
（二）政府出资建设的廉租住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。属政府投资兴建和收购、社会捐赠方式的廉租住房，由市建规委统一负责管理与维修；属其他聚道调配的廉租住房，原产权、管理与维修关系不变。
第七条 申请廉租住房的家庭应同时符合下列条件：
（一）家庭成员实际取得本市市区城镇常住户口1年以上，并在本市实际居住；
（二）家庭人均住房使用面积低于或等于8平方米；
（三）申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系；
（四）家庭人均收入低于或等于当年最低生活保障线；
市人民政府根据财政承受能力和居民住房状况对城镇廉租住房申请条件适时进行调整。
第八条 城镇廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅。
本办法所称租赁住房补贴，是指市人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。
本办法所称实物配租，是指市人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
实物配租的廉租住房实行保障型物业管理，已纳入物业管理小区的廉租住房物业管理参照有关物业管理办法执行。
第九条 廉租住房实行申请、审核、公示、审批制度，其程序为：
（一）申请廉租住房，应当由申请家庭的户主作为申请人；户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
（二）申请廉租住房应当填写《城镇居民廉租住房申请表》后，向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提交书面申请，并提供下列材料：
1.民政部门出具的享受城市最低生活保障证明；
2.家庭成员身份证明和户口本；
3.家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现有住房证明；
4.需要提交的其他证明材料。
（三）街道办事处或乡镇人民政府收到廉租住房申请材料后，应当在5个工作日内作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请资料不齐全或者不符合法定形式的，应一次性书面告知全部需补正的手续和材料内容，受理时间从申请人补齐资料的次日起计算；不一次性告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
受理廉租住房申请后，街道办事处或乡镇人民政府应当及时将申请资料报送城区房地产管理部门。
（四）城区房地产管理部门应当在收到申请材料之日起15个工作日内联合城区民政部门及街道办事处或乡镇人民政府对申请家庭收入、家庭人口和住房状况进行核查，核查通过的，在《申请表》中"调查意见"一栏中填写调查意见后报市建规委。
核查应当采取查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行。申请家庭及有关单位或者个人应当接受调查，如实提供有关情况。
（五）市建规委在接到各城区房地产管理部门移交的申请资料后，在15个工作日内牵头召开"市廉租住房资格审查小组"工作会议，对各城区上报的申请家庭材料进行审查， "市廉租住房资格审查小组"成员包括：城区政府、市民政局、市财政局、市国土局、市房改办。审查通过的，将申请家庭的户主姓名、身份证号、户口所在地等情况在其家属工作单位（或居住地社区）、《防城港日报》或其它新闻媒体进行为期15日的公示。
对公示对象有异议的，由市建规委与各城区政府负责复核，确定不符合申请条件的由市建规委下发《防城港市廉租住房申请条件审查结果通知单》。
无异议或经复核后符合申请条件的，由市建规委向申请家庭下发《防城港市廉租住房登记通知书》(以下简称《登记通知书》)。
（六）已登记的申请租赁住房补贴或者实物配租的家庭，由市建规委将登记情况批转城区房地产管理部门。城区房地产管理部门对登记的家庭予以轮候排序，再根据每年的房源数量和保障基金筹集情况决定住房配租和租金补贴的家庭户数，对已收到《登记通知书》的廉租对象家庭进行配租或发放租金补贴。
轮候期间，申请家庭收入、人口、住房等情况发生变化，申请人应当及时告知城区房地产管理部门。经审核后，城区房地产管理部门应当对变更情况进行登记，并报市建规委备案，不再符合廉租住房条件的，由市建规委取消登记。
第十条 政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应；各有关部门应当在建设廉租住房行政事业性收费等方面按经济适用住房政策给予优惠。对城镇廉租住房主管部门购买旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定给予税收优惠。
第十一条 城镇廉租住房的保障面积标准为人均住房使用面积10平方米。
市人民政府根据财政承受能力和居民住房状况，对廉租住房保障面积标准定期进行调整。
第十二条 城镇廉租住房租金标准按物价部门公布的标准执行。
廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
第十三条 廉租住房租赁住房补贴的相关家庭户、家庭人口及住房使用面积的计算方法作如下规定：
（一）最低收入家庭户的计算：
以公安部门所核发的户口簿登记户主为依据，民政部门批准享受本市最低生活保障的家庭。
（二）最低收入家庭的家庭人口计算：
与申请人具有法定的赡养、抚养或扶养关系并享受本市最低生活保障的家庭成员，而且均登记同一户口簿；
因入托、求学等原因,父母将未成年孩子户口登记亲友处，其人口可在父母处计算。
（三）最低收入家庭的房屋使用面积计算：
1.房屋建筑面积除以1.33计算房屋使用面积，房屋建筑面积以《房屋所有权证》上记载的为准。
2.已获得福利分房或租赁户与廉租住房申请人同属一人的或属配偶关系的，应将该住房面积合并计算。
3.正在享受租赁住房补贴的最低收入家庭，因家庭人口、收入及住房等状况发生变动的，应重新计算住房面积。
4.凡在旧城改造或其他工程拆迁时、单位分房或住房解困过程中已作过安置，由于自己的原因未落实住房的，其住房面积的认定，以原安置的面积为准。
5.在计算人均使用面积时，对同一本《房屋所有权证》或租用公有住房凭证的家庭中有两本以上户口簿的人口均应统一计算。
第十四条 防城港市廉租租赁住房补贴发放的程序：
（一）市建规委向已获准租赁住房补贴的家庭下发《廉租住房租金补贴通知单》，同时送市财政局备案。
（二）市建规委将已获准租赁住房补贴的家庭批转城区房地产管理部门，由城区房地产管理部门向已获准租赁住房补贴的家庭下发《廉租住房租金补贴通知单》。
（三）市建规委通过城区房地产管理部门按照实际补贴面积和补贴标准将租赁住房补贴直接支付给获得租赁住房补贴的家庭，获得租赁住房补贴的家庭再根据居住需要选择承租适当的住房。
实际补贴面积按住房保障面积扣除家庭拥有私有住房的使用面积计算。
（四）租赁住房补贴每月发放一次，其中《廉租住房租金补贴通知单》批准当月发放办法是：通知单在15日以前发放的，发1个月租赁住房补贴；当月16日以后发放的，发半个月租赁住房补贴。
第十五条 已准予实物配租的最低收入家庭，应当与产权单位签订为期1年的廉租住房租赁合同，明确廉租住房情况、租金标准、腾退住房方式及违约责任。
确定实物配租的家庭无正当理由3个月内拒绝接受廉租住房安排的，由城区房产管理部门报送市建规委取消其实物配租资格，可视情况采取发放租赁住房补贴方式予以保障。
第十六条 享受廉租住房保障的家庭应当按年度向城区房地产管理部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。
城区房地产管理部门应当按年度会同民政等相关部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度进行调整，并报市建规委备案。
第十七条 廉租住房申请人对房地产行政主管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向市人民政府或者上一级房地产行政主管部门申诉。
第十八条 享受实物配租的家庭不再具备实物配租条件的，应当在接到市建规委作出的退出廉租住房通知书之日起6个月内腾退住房。不能按时腾退的，从次月起按市场租金标准收取房租；12个月内拒不腾退的，市建规委可依法申请人民法院强制腾退。
第十九条 申请廉租住房配租或租金补贴的，申请人应如实申报家庭收入和住房状况，经查实有虚假申报的，应停止或取消轮候配租权和租金补贴，已领取租金补贴的应如数退回，如已配租的应取消其承租权，清退房屋，补交商品房租金和廉租房租金的差额，拒不清退房屋的，按建设部《城镇廉租住房管理办法》和有关法律法规予以处罚。
第二十条 享受廉租住房保障的家庭有下列行为之一的，由市建规委收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴：
（一）将承租的廉租住房转借、转租的；
（二）擅自改变房屋用途的；
（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的。
第二十一条 负责廉租住房配租或租金补贴工作的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，视情节轻重依法给予行政处分，或依法追究刑事责任。
第二十二条 企、事业单位出资兴建或购置房屋，以廉租住房租金标准出租给本单位职工的，可参照本办法执行，并报市建规委备案。
第二十三条 东兴市、上思县的住房管理可参照本办法执行。
第二十四条 本办法由市建规委负责解释
第二十五条 本办法自颁布之日起施行。2006年8月30日印发的《防城港市廉租住房管理办法》（防政办发〔2006〕50号）同时废止。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称《合同法解释（二）》）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条司法解释明确了实际损失是认定约定违约金是否合理的基础。合同纠纷中，存在大量的当事人约定了违约金却不能证明实际损失的情形，这种情况下约定的违约金是否需要调整以及如何调整——本文主要探析此问题。
当事人主张调整违约金为前提
合同法第二条规定了意思自治原则，并将该原则确定为合同中最根本的原则，即合同双方按照自己的意愿进行缔约。合同法第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条规定明确指出，法院调整违约金需以当事人的请求为前提条件。因此，对于合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不应主动依职权进行审查和作出是否调整的决定。但对于当事人主张调整违约金的方式，法院审查时不应过于严格，应当放宽范围。在诉讼中应当注意审查当事人是否通过答辩状、代理词等书面形式提出，或者在庭审、调解过程中以口头方式提出；一旦提出，应当向其释明是否明确提出调整的请求。另外，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高的问题进行释明。
守约方和违约方举证责任的分配
违约方对于违约金约定过高的主张需承担举证责任，但对于守约方因违约造成的实际损失，往往很难掌握，所以不能刻意要求违约方对守约方的实际损失负有举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。守约方首要的举证责任是证明违约方存在违约行为及过错程度，如果不能证明对方的行为违约，其主张违约金的请求将得不到支持；其次，守约方还需要证明约定违约金的合理性，即因违约方的违约行为导致的实际损失和其遭受的可得利益损失总额及必要的交易成本。
不能证明实际损失时违约金需适当调整
违约金除了具有补偿性，还有惩罚功能，目的是维护合同交易，提高合同的履约率，预防违约。
合同双方当事人根据自己的意志进行缔约并明确双方的权利义务与违约责任（仅指违约金），一旦出现违约情形，应按照约定承担违约责任。合同约定了违约金后，如果守约方不能证明自己的实际损失，那么违约金便失去了参照的基础，有可能对另一方造成明显的不公平。合同法第一百一十四条和《合同法解释（二）》第二十九条均规定违约金数额应以实际损失为参考，目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。
但是，在缺少实际损失作参考的情况下，一味地追求公平原则而忽略意思自治和诚实守信原则，显然也违背合同法原则和立法目的。那么如何平衡三种权益之间的利益冲突？
笔者认为，守约方能够证明对方存在违约行为时，虽未能证明实际损失，违约金仍应支持，但需适当调整：
１.关于商品房买卖合同纠纷 参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和第十八条的规定，在商品房买卖合同中，买方逾期付款的，约定的违约金可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性；卖方逾期交付使用房屋的，约定的违约金可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来认定合理性；由于出卖人的原因，买受人在合理的期限届满未能取得房屋权属证书的，约定的违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定合理性。
２.关于逾期付款的合同纠纷 参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，对于合同当事人约定的逾期付款违约金，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定其合理性。
３.关于民间借贷合同纠纷 参照最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第三十二条的规定，民间借贷纠纷中如果当事人仅约定了违约金，人民法院可以参照最终收取利息的利率不得超过银行同类贷款利率的四倍标准来认定合理性；如果当事人既约定了逾期利息又约定了违约金，可以参照两者之和不得超过银行同类贷款利率的四倍标准来认定约定违约金的合理性。
４.其他类型的合同纠纷 当守约方的实际损失无法确定时，上海市高级人民法院《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第九条规定的“可以参照不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整”的规定，有积极的参考价值。
当然，合同纠纷的种类愈加繁多，违约情形也千变万化，司法解释不可能规定所有的情形都适用于某一标准，也不可能对每一种情形都作出具体规定，更多的是需要法官依照公平原则和诚实信用原则，根据案件的具体情形，来综合认定约定违约金的合理性。认定的过程除了考量因违约造成的实际损失外，还需要考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款、当事人是否已在诉请中对违约金进行减让、违约金计算的基数以及法官根据具体案件认为应当考量的其他因素。
（作者单位：河北省永年县人民法院）
