开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力及处理
徐景山
近年来，随着国家及各级政府对住房制度改革的进一步深入，我国在逐步取消了福利分房的同时，为了解决中低收入家庭的住房问题，推出了经济适用房制度。我国的经济适用房制度已经历经了近十二年的路程，不容否认，该制度在解决中低收入家庭住房的问题上发挥了不可估量的作用。但同时，由于该制度在立法上的滞后性性及不完整性也为少数别有用心的开发商所利用，并且从中谋利。这样一来，难免就产生了一些纠纷。2003年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这一司法解释的出台，对于人民法院处理商品房买卖相关案件起到了十分积极的促进作用。但该解释对于房地产开发商将经济适用房作为商品房出售这一问题如何解决并未涉及。在本文中，笔者就自
己代理的一起案件中所涉及的商品房及经济适用房之间的关系，发表一下个人意见，请广大同仁批评、指正。
案情简介：2000年，委托人原告刘某在某小区以当时的商品房价格购买了被告某开发公司开发的住房期房一套。签订买卖合同时，被告并未向原告告知该是经济适用房这一事实。原、被告双方在房屋买卖合同中约定，被告应在两年内为原告办理完毕房产证，但时至今日，被告未依合同约定履行自己的办证义务。为此，原告诉至法院要求被告履行办证义务，并依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定承担逾期办证的违约责任。在诉讼过程中，被告向法院提起反诉，要求确认与原告签订的房屋买卖合同无效，并向原告返还购房款。另外，原告在销售该房时已经办理了《商品房预售许可证》，并交纳了土地出让金，将原土地性质由划拨转变为出让。
一、 经济适用房与商品房之间的区别。
（一） 在概念上的区别。
所谓经济适用房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的住宅，它具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格要比同等位置、地段的商品房的价格低，中低收入家庭有能力购买；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
所谓商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。与经济适用房相比，商品房的销售价格比同类的经济适用房的价格要高，建筑成本比经济适用房高，销售对象主要是针对社会上有能力购买较高价值房屋的人群。
（二）相关政策上的区别。
经济适用房建设用地实行行政划拨方式供给，开发商无需向政府交纳土地出让金。国家和地方各级政府批准的合法收费均减半征收。
商品房开发商开发商品房所需建设用地是以出让方式取得，其要向政府交纳相当数额的土地出让金。在相关政策、税费减免等方面基本没有优惠政策。
（三）房屋购买人群的区别。
经济适用房的购买人群是城市中低收入家庭。购买经济适用房实行申报、登记、审批和监督机制。首先要向房改办报送相关材料，包括住房情况证明、年收入情况证明；第二，经济适用房审批机构要进行审查、审批、公告等程序；第三，审批后，购房人要持《经济适用房购房通知书》及《经济适用房准购证》购买住房。经批准有购房资格的家庭凭《购房准购证》才能购买经济适用房，每户只准购买一套经济适用房。
商品房的购买人国家的相关法律、法规对此基本没有限定。只要具有完全民事行为能力，能够享受权利、履行义务的人都可以成为商品房买卖行为的主体，并且对购房者购买房屋的套数没有限制。
（四）建设成本上的区别。
经济适用房的建设成本相对于商品房较低，主要是由以下因素构成：1.建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
商品房的建设成本则比较高，主要是由以下因素构成：1.征地费用及拆迁安置补偿费；2.勘察设计和前期工程费；3.建筑及设备安装费；4.小区内基础设施建设费和小区内非营业性配套公建费。
二者的建筑成本主要区别就在于经济适用房建设用地主要依靠的是政府无偿划拨的土地，而商品房建筑用地是由开发商交纳出让金的方式而取得。正是基于此项差别，经济适用房的建筑成本要比商品房的建筑成本低得多，因此，其销售价格也较低，能为大多数中低收入家庭所接受。
（五）二者转让、上市的区别。
经济适用房上市转让的，应经房屋所在地主管部门登记备案，上市交易应按规定缴纳土地出让金。购房户出售经济适用房后，不得再申请购买经济适用房。
商品房上市交易转让则显得比较宽松，购房者及其所合法拥有房屋只要符合我国《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律、法规的规定，就可以自由转让。
另外，经济适用房与商品房在建筑标准、建筑面积、房贷政策等方面还有许多不同，在此笔者不再一一赘述。
二、开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的效力。
由于经济适用房在开发、建设上所享受的政府优惠政策及土地使用上的优势是一般商品房所享受不到的，因此，少数开发商便隐瞒房屋是经济适用房这一事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。基于此而签订的房屋买卖合同的效力问题就成了解决本案的关键。主要有以下观点：
（一） 合同无效论。
○1该买卖合同违反了我国强制性法律规定，属于当然无效。原告所购买的房屋在审批立项时是依经济适用房来审批立项的，土地使用权是划拨取得。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；……”第三十八条“以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下列条件：出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”。由于本案被告在预售过程中及本案审理过程中，未向政府相关部门交纳土地使用权出让金，因此被告转让地上建筑物的行为不符合我国《城市房地产管理法》的相关规定，故其转让行为应为无效，原、被告双方所签订的合同也是无效合同。
○2由于合同标的不能而无效。合同标的的合法性、可能性也是确定合同是否有效的依据之一。如果合同标的存在违法或合同标的在实际履行中存在不可能性，那么该合同也应属于无效合同。在现实生活中，由于房产登记主管部门只办理国有土地的使用权为出让方式或虽然是以划拨方式取得土地使用权，但在转让该房地产时已经向政府有关部门交纳了土地出让金而转为出让方式而取得的房地产的登记工作，因此，在划拨土地上建筑的经济适用房是无法按照约定进行所有权移转的。因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。正是基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论。
虽然原、被告在签订合同时，被告未向原告告知该房屋是经济适用房这一事实，且原、被告双方之间签订合同的标的物违反了我国《房地产管理法》中的相关规定，但是由于被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》，那么在本案中原告有理由相信原告所购买的被告所出售的房屋就是普通意义上的商品房。理由如下：○1当时原告购买被告开发的住房时，被告并未明确告知该房屋是经济适用房，且在购房价格上也与同时期、同地段、同类商品房的价格基本一致，甚至还要稍高。而同时期济南市经济适用房价格只有商品房价格的三分之二左右。○2原告在购买该房屋的手续上与购买其他商品房没有区别，没有经过购买经济适用房所必需的申报、登记、审批等程序。○3也是最关键的一点，被告在诉讼前已经就该房办理了《商品房预售许可证》。我们知道，商品房预售需要五个证，即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。而《商品房预售许可证》是这五个证中最关键的一个，是商品房销售过程中最关键的证明之一，它即证明了开发商开发手续的合法性，也证明了所预售房屋的相关手续都已经完备，具备了预售的各项条件，故原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效合同。
笔者认为，上述两个观点都有失偏颇。作为本案的代理律师，我认为原、被告之间签订的合同应当是一种由无效转化为有效，并最终被认定为有效的房屋买卖合同。理由如下：○1第一种认为是无效合同的观点，没有考虑到被告在原告起诉前已经办理了《商品房预售许可证》这一事实，这一观点没有考虑到本案的后果。而第二种观点，则没有考虑到该房屋在立项、审批时是以经济适用房来办理的，相关土地使用权手续都是以划拨而无偿取得的这一事实，这一观点没有考虑到本案的前因。因此，上述两个观点均不全面、客观。○2从我国《合同法》“鼓励交易”的立法原则来看，法院在审理合同纠纷案件时，应当鼓励交易，而不应轻易认定合同无效。在本案审理中应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定来处理。这样即促进了我国经济的发展，也保护了双方，尤其是作为弱势一方—个人购房者的合法权益。
对于被告在诉讼中提出的反诉，要求确认合同无效，并返还原告购房的反诉请求，依法应予驳回。争议房屋既然已经办理了《商品房预售许可证》，那么它的性质已经由经济适用房转化为了普通意义上的商品房。被告提出反诉的目的无非是想利用目前商品房价格普遍上涨的机会在其中再捞一笔。但这种非法的目的在合同确认有效的基础上是无法实现的。
三、对开发商将经济适用房作为商品房出售所签订合同的处理。
○1在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的基础上出台有关审理经济适用房方面的司法解释，对经济适用房的概念、经济适用房买卖合同、销售经济适用房的条件等做出相关解释，以有利于我国经济适用房制度的健康、有序发展，切实解决并保护好城市中低收入家庭的住房问题。对开发商将经济适用房作为商品房进行销售的，应加大处罚力度，使之付出较高的违法成本。
○2最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，学术界及实务界都对经济适用房是否适用该司法解释有着不同的声音。现在比较一直的意见是倾向于经济适用房不适用该司法解释，具体理由由于不是本文的讨论重点，因此，笔者在此不再赘述。但经济适用房也是由具备相应开发资质的企业开发、建设的住宅，其在某些方面也具备商品房的特征，而审理此类案件如不运用该司法解释目前又无相关规定可以参照。
因此，笔者在此建议对经济适用房的审理是否适用最高人民法院的该解释予以新的解释，以利于法院的审理工作顺利开展。
四、笔者对本案的处理意见。
（一）、认定合同有效，由被告履行办证义务，并按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定向原告支付违约金。这样的判决结果不仅充分注意到了所售出的房屋已经由经济适用房转化为普通意义上的商品房这一事实，在办理产权证及过户等环节不存在任何障碍，而且也体现了“保护、鼓励交易”这一《合同法》基本原则，从根本上保护了购房都的合法权益。
（二）认定合同无效。虽然通过本文的上述分析，合同应当被认定为有效，但由于目前司法实践中的现状，及法官对相关规定理解的不同，该买卖被认定为无效的可能性也是极大的。如果合同被认定为无效，那么被告不仅要返还原告支付的购房款，还应依当时购买房屋的价格与现在购买同等地段、同等面积、同等水平的房屋之间的价格差，来赔偿原告的经济损失（该经济损失的取得可以通过另行诉讼的途径解决）。这样的判决结果，是在认定经济适用房不适用最高人民法院的司法解释的基础上做出的。由被告来承担原告的经济损失，这样的处罚会提高被告的失信成本，有利于建立诚信的社会主义市场交易秩序，有利于我国的经济发展。
吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市门楼牌编制管理办法的通知
山西省吕梁市人民政府办公厅
吕政办发〔2006〕165号
吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市门楼牌编制管理办法的通知
各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：
现将《吕梁市门楼牌编制管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二OO六年十月十六日
吕梁市门楼牌编制管理办法
第一章总则
第一条为进一步加强我市户籍登记，健全、完善城乡门楼牌制度，更好地服务社会行政管理和经济建设，根据国家法律、法规及有关规定，制定本办法。
第二条门楼牌是公安机关依法确定公民、法人及其他组织居住、工作、生产、经营场所空间位置的法定标识，是公安机关实施户籍登记管理的重要组成部分。
第三条公安机关是门楼牌管理的主管机关，负责门楼牌的编划、制作、安装等管理工作。
第二章门楼牌的种类、规格
第四条门楼牌分门牌、楼牌、平房牌三大类。其中，门牌分大门牌、小门牌、旁门门牌、临时门牌4种。楼牌分楼号牌、楼房单元号牌、楼房户号牌3种。平房牌分平房排号牌、平房户号牌2种。
第五条大门牌规格为600mm×400mm，小门牌、临时门牌、旁门门牌规格均为150mm×90mm。
第六条楼号牌规格为900mm×500mm,楼房单元号牌规格为250mm×130mm，楼房户号牌规格为100mm×60mm。
第七条平房排号牌规格为500mm×250mm，平房户号牌规格为100mm×60mm。
第三章门楼牌的版面
第八条门楼牌的式样应当符合下列规定：
（一）单位牌为铜牌、红字；
（二）居民牌正面为蓝底、白字、白边；
（三）路、街、巷、村名称为全称，使用汉字简化字，字体采用宋体字，下面加注大写汉语拼音；
（四）号码均使用阿拉伯数字；
（五）大门牌牌面的下部分标注邮政编码。
第九条大门牌版面内容为建筑物所临路、街、巷汉字名称、编号和邮政编码。小门牌版面内容为建筑物所临路、街、巷汉字名称、编号。旁门门牌版面内容为建筑物正门所临路、街、巷的汉字名称、正门编号和加注。临时门牌的版面内容为建筑物所临路、街、巷汉字名称、编号和加注。
第十条院落内未划分区域的楼房的楼号牌版面内容为楼房编号；院落内划分区域的楼房的楼牌版面内容为区域的汉字名称、汉语拼音、编号和邮政编码。楼房单元号牌版面内容为单元编号。楼房户号牌版面内容为户编号。
第十一条平房排号牌版面内容为平房排编号和邮政编码。平房户号牌版面内容为户编号。
第十二条门楼牌文字、颜色、配置、制作材料一律采用GB17733.1-1999国家现行地名标牌规格的国家标准。
第四章门楼牌的设置
第十三条机关、团体、企事业单位及以楼房为主的宿舍院落门口设置大门牌。临街的住宅、平房院落、铺面房和居民住宅等门口设置小门牌。同一院落正门以外的附属门，设置旁门门牌。临街的临时性建筑物或院落设置临时门牌。
第十四条居民小区及其他区域院落内两幢以上楼房的，设置楼号牌。
第十五条一幢楼两个单元以上的设置单元号牌，楼内住户设置户号牌。
第十六条居民小区及其他区域较大院落内的住宅划分区域的，楼号牌或平房排号牌应注明××小区××区。
第十七条居民小区及其他区域院落内有两排平房宿舍以上的，设置平房排号牌。
第十八条居民小区及其他区域院落内既有平房又有楼房的，可按实际情况，安装楼牌或平房牌。
第五章门楼牌的编划
第十九条门楼牌设置以当地政府或经当地政府批准由地名主管部门公布的街道名称和行政村、自然村名称和由交通部门命名的公路名称为依据。
第二十条城市门楼牌依路、街、巷的顺序统一编排号码。路、街、巷、胡同两侧均有建筑物的，一侧编单号，一侧编双号。仅一侧有建筑物的，只编单号或双号。
第二十一条农村门楼牌以行政村或自然村为单位，有正式命名的路、街、巷的，按其正式的命名编排号码；没有正式命名路、街、巷的，本着易查找原则，逐路、街、巷编排号码。
行政村辖自然村，在编排门楼牌号码时，应冠以行政村名，如凤山底村1号、凤山底村2号。
第二十二条门楼牌编排顺序
（一）东西街巷，由东向西，北侧编单号，南侧编双号；
（二）南北街巷，由北向南，西侧编单号，东侧编双号；
（三）东北、西南街巷，由东北向西南，偏北侧编单号，偏南侧编双号；
（四）西北、东南街巷，由西北向东南，偏西侧编单号，偏东侧编双号；
（五）同一进出口的胡同，不分方向，应由入口向里，右侧编单号，左侧编双号。
第二十三条院落内楼号牌或平房排号牌，应先由北向南，后由东向西的顺序编排。地形复杂的，可本着衔接易查找的原则编排。
第二十四条楼房的单元号牌，按面对楼房单元自左往右的顺序编排。楼内户号牌，面对单元按自左往右由低层向高层编排。
第二十五条城市新建、改建的路、街、巷其两侧建筑物的门楼牌号码，可采取零点丈量距离的方法编排。即从路、街、巷的起点位置开始丈量，到每个建筑物门口中间位置的米数，即为其门楼牌的号码。对应编单号实际距离为偶数或对应编双号实际距离为奇数时，则向前进一位数字。中间新增的大门，其门楼牌号码可按上述方法随时编排。
城镇规划区内拟新建的各类建筑物，可按上述方法预留门楼牌号码。
第二十六条城镇或村庄翻建房屋的，其新建房屋可继续延用原号码。
第二十七条连续编排门楼牌号码的路、街、巷两侧的院落或楼房，中间新建房屋增设新门楼牌号的，可在其前号后增加附号编排（如：1号、2号门之间需要增加两个门楼牌号，其新增加的门楼牌号为“1-1”、“1-2”）。
第二十八条门牌编号规则
（一）有院落的楼房、平房，以大门为单位编排门牌号码；
（二）无院落的楼房、平房，以栋、排为单位编排门牌号码；
（三）路、街、巷两侧不宜安装楼牌的楼房，以单元门为单位编排路、街、巷的门牌号码；
（四）旁门门牌须与正门门牌的街巷名称、号码相一致，能明显看出属于同一院落的附属门；
（五）沿街形成出入门的地下设施及其他地下场所，应编排门牌号码；
（六）路、街、巷两侧新建、改建的临时性房屋，视情况编排临时性门牌号码；
（七）对于远离城镇、村庄，孤立存在的单位、居民小区等建筑物，应按照易于查找的原则，以邻近的主干道或城镇、村庄为参照物，编制门牌号码。
第二十九条楼房单元牌、户号牌编号规则
楼房以楼为单位每个单元编一个单元号，每户编一个户号。九层以下户号牌采用三位数编排，如：一层为101、102、103......，二层为201、202、203......；十层以上户号采用四位数编排，如：十层为1001、1002、1003......；十二层为1201、1202、1203......。
第三十条一层为经营场地、二层以上为居民住宅的楼房，一层应沿路、街、巷编排门牌号码，二层以上按居民住宅楼编排门牌号码。二层楼房的户号，仍按二层楼编排。
第六章门楼牌的安装
第三十一条大门牌安装在进入大门的右侧，距地面2.5米左右。
小门牌、旁门门牌、临时门牌安装在进入大门的右侧，距地面2米左右。
第三十二条楼号牌安装的位置应根据楼房的高低程度确定，一般安装在2层至3层靠近主干道、繁华街道的一侧墙面的中间。一条街或一个住宅小区的楼号牌，一般安装在一个水平线上。
第三十三条楼房单元号牌安装在单元门上面的中间位置；楼房户号牌安装在门上方中间。
第三十四条平房排号牌安装在靠主干道、繁华街道的一侧的墙上，左右居中。地形复杂的，可本着美观易查找的原则安装。
第七章门楼牌的管理
第三十五条各级公安机关具体承担门楼牌管理任务，负责定期对门楼牌进行检查，及时查漏补缺，保持门楼牌的准确、完整。
市公安局负责全市门楼牌管理政策、规划的制定以及落实情况的监督、检查；负责跨县（市、区）行政区域门楼牌编制的衔接工作；负责考察确定门楼牌制作的厂家或单位；负责组织设区公安机关行政区域门楼牌的清理整顿、编排；负责设区公安机关行政区域审批门楼牌设立、取消、变更更正申请。
县级公安机关负责上级公安机关有关门楼牌管理政策的实施和对公安派出所的监督、检查；根据上级公安机关工作规划制定本行政区域工作规划；负责组织门楼牌的清理整顿、编排；负责跨派出所管辖区域道路门楼牌编制衔接工作；负责审批门楼牌设立、取消、变更更正申请。
公安派出所负责受理、审核、上报门楼牌设立、取消、变更申请；负责组织门楼牌安装、收费。
第三十六条因旧城改造、新建小区、村庄改建、搬迁以及变更地名等，需变更或新增门楼牌的，公安机关应在接到申请后3个月内及时为其安装门楼牌。
第三十七条任何单位和个人都有保护门楼牌的义务，不得擅自制作、安装、变更、损毁门楼牌。
第三十八条市、县两级公安机关要根据各自职责建立、完善受理申请、审核查验、审批、变更更正、制作安装、收费、案件查处、档案管理、考核奖惩等各项管理制度。
第三十九条本办法自发文之日起施行。
附：门楼牌式样附件：
1、大门牌
永宁中路
9
邮政编码0330002、小门牌
菜市场
123、旁门门牌
南大街
11
(旁门)4、临时门牌
袁一路
18
(临时)5、楼牌
新华
小区
XINHUAXIAOQU
邮政编码03300056、楼房单元号牌
3单元7、楼房户号牌
10028、平房排号牌
第3排
邮政编码0330009、平房户号牌(注：百位数为平房牌号，十、个位为平房户号牌）
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