佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法
广东省佛山市人民政府
佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法
佛山市人民政府文件
佛府[2004]103号
各区人民政府，市府直属各单位：
《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》业经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。在执行中如有问题，请迳向市国土资源局反映。
二○○四年六月二十二日
佛山市试行农村集体建设用地
使用权流转实施办法
第一章 总则
第一条 为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。
第三条 本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。
农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。
第四条 农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：
（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；
（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；
（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；
（四）界址清楚，没有权属争议。
第五条 农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。
第六条 农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。
农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。
第七条 农村集体住宅用地使用权不得流转。
通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。
第八条 使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
第九条 出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。
有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：
（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。
因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。
第十条 建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。
第十一条 通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。
第十二条 市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。
第十三条 国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。
征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。
征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。
第十四条 农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。
第二章 农村集体建设用地使用权出让
第十五条 农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。
地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农村集体经济组织的收益。
第十六条 农村集体经济组织出让农村集体建设用地使用权，必须在区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出让可以采用协议出让方式。
第十七条 土地使用者应按照出让合同的规定交付地价款。在按规定交付地价款后，向国土资源部门申请办理土地登记手续，领取土地使用证。
土地使用者需要在未交齐地价款前领取土地使用证的，须经出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织书面同意，并在土地使用证上予以注明。
第十八条 土地使用者申请办理土地登记手续，应当向国土资源部门提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）规划建设部门出具的确定出让地块的位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件；
（三）出让合同；
（四）其他应当提供的资料。
第十九条 农村集体建设用地使用权出让最高年限按同类国有土地使用权出让的最高年限确定。
第二十条 农村集体建设用地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途及其他土地使用条件、动工开发期限开发土地。
第二十一条 土地使用者要改变出让合同约定的土地用途或其他使用条件的，必须征得出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织及国土资源部门和规划建设部门的同意，签订土地使用权出让合同补充协议或重新签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。
第三章 农村集体建设用地使用权租赁
第二十二条 农村集体经济组织可以将一定年限的农村集体建设用地使用权出租给用地单位或个人，并收取租金。
第二十三条 农村集体经济组织出租集体建设用地使用权，必须到区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出租可以采取协议出租方式。
第二十四条 受让农村集体建设用地使用权的土地使用者有权将受让的农村集体建设用地使用权出租；出让合同另有规定的，从其规定。
未按照出让合同的约定完成开发建设的农村集体建设用地使用权，不得出租。
第二十五条 农村集体建设用地使用权出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途及使用条件、租赁价格，以及双方的其他权利义务，并向区国土资源部门申请登记，经审查符合登记条件的，予以登记备案。
第二十六条 农村集体建设用地使用权租赁的最长期限不得超过同类用地的出让最高年限。
第二十七条 承租人经出租人同意，可将承租土地使用权转租。
承租人将承租土地使用权转租的，必须进行登记。
第二十八条 承租人将承租土地使用权转租给第三人的，承租人与出租人的租赁合同仍然有效，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
第二十九条 转租承租土地使用权的使用期限，不得超过原租赁合同确定的承租土地使用权剩余使用期限。
第四章 农村集体建设用地使用权转让
第三十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权可以转让。
农村集体建设用地使用权出让合同中对转让另有规定的，从其规定。
第三十一条 转让农村集体建设用地使用权，必须符合下列条件：
（一）已按照出让合同约定支付全部地价款，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）出让合同约定的其他条件。
转让农村集体建设用地使用权时房屋已经建成的，还应该持有房屋所有权证书。
第三十二条 转让农村集体建设用地使用权时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权同时转让。
第三十三条 有下列情形之一的农村集体建设用地使用权，不得转让：
（一）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的；
（二）农村集体建设用地使用权被依法收回的；
（三）共有农村集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）出让合同约定不得转让的；
（六）不按城市规划要求进行开发建设的；
（七）法律、法规或规章规定禁止转让的其他情形。
第三十四条 下列农村集体建设用地使用权转让，必须进入土地交易中心进行公开交易：
（一）为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让；
（二）判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让；
（三）集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让。
第三十五条 农村集体建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同，并到区国土资源部门办理土地变更登记。
农村集体建设用地使用权转让时，原出让合同中载明的权利、义务随之转移。
第三十六条 转让农村集体建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第三十七条 农村集体建设用地使用权转让后的受让人要改变土地用途或其他使用条件的，按本办法第二十一条的规定办理。
第五章 农村集体建设用地使用权抵押
第三十八条 农村集体建设用地使用权可以抵押。
第三十九条 农村集体建设用地使用权抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同，报区国土资源部门登记后生效。
第四十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权，在按合同规定交付全部出让金，领取土地使用证后，可以抵押。
第四十一条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让农村集体建设用地使用权所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债务或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债务数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四十二条 抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第四十三条 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权随之抵押。
农村集体建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十四条 抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。
第六章 其他规定
第四十五条 农村集体建设用地使用权流转的各方当事人违反流转合同约定的义务的，应承担相应的民事责任。
第四十六条 农村集体建设用地使用权流转，符合本办法第四条规定的，国土资源部门应及时办理登记业务。
国土资源部门无正当理由拒不办理或拖延办理农村集体建设用地使用权流转的登记业务的，应承担行政责任。
第四十七条 本办法自2004年7月1日起实施。
本办法由佛山市国土资源局负责解释。
发展才是硬道理
——威信县人民法院践行科学发展观纪实
唐时华、罗光宇
从人民满意的地方做起，从人民不满意的地方改起，脚踏实地地开展工作，这是威信县人民法院的坚定承诺。如今，这个被称为“鸡鸣三省”的革命老区法院，在学习实践科学发展观活动中，多管齐下，群策群力，真抓实干，成效明显：审判质量不断上升；执行工作坚定有力；干警素质不断加强；基础建设成效明显。人大、党委和政府和社会各界一致好评，群众纷纷翘起了大拇指。
威信县人民法院党组提出：学习实践科学发展观活动，不能单纯坐而论道，更是要从威信法院的实际工作出发，让审判、执行、队伍建设等法院工作全面提速；就是要从威信县本地的工作实际出发，想尽千方百计，创新工作方法，深入基层、贴近群众，让人民群众理解司法、亲近司法。正如威信县法院人民党组书记、院长周必仁在动员大会上所说：“司法不能神秘，只有和群众心贴心，群众才会接受我们，司法的公信力才能在革命老区落地生根”。
科学发展，改善民生，以人为本。2008年，威信县人民法院做了有益的探索和尝试。
巡回审判：家门口的法庭
威信县辖区内区域均为山区，且群众居住比较分散，老百姓到法庭诉讼十分不便，众多的民间纠纷、民事案件随着法庭的撤并，得不到及时的调处，成为困扰地方经济发展的一大难题，也是制约科学发展观向前发展的障碍。
今年3月的威信县第十四届人大第一次会议上，县人大代表向法院提出了“关于进一步落实巡回办案制度的建议”的提案，代表了威信县农村人民群众和基层组织的呼声。增强巡回审判，落实巡回办案制度，成了广大人民群众的呼声，为切实关注民生，以满足人们日益增长的司法需求，威信县人民法院党组班子为此展开专题调研，把巡回审判工作摆上了议事日程。
通过调研，威信县法院出台了多项措施：一是党组召开专题会议，研究部署巡回审判工作，2008年3月19日收到人大提案委员会交办的“关于进一步落实巡回办案制度的建议”的提案后，七日内对代表提案做出书面答复，把巡回审判工作置身于人代的监督之下，开展巡回审判工作。二是坚持科学发展观，在认真调查研究威信县撤并法庭后，农村基层群众诉讼难的局面后，向县委、政法委作专门汇报，主动争取党委对巡回审判工作的领导。三是主动协调，争取县政府及未设法庭乡镇党委政府的支持，在未设法庭的7个乡镇设立法庭巡回审判点。
巡回审判的的效果迅速凸显出来：威信法院的法官走进村寨，走进田间地头，一件件赡养、邻里纠纷案件被迅速审结，旁听群众共计3万多人（次），起到了方便群众、法律宣传等良好的效果。被当地群众亲切誉为“家门口的法庭”。
改善民生：“你们就是咱们的公道人”
让人民法院的调解工作充分体现“以人为本，关注民生”， 让人民法院的调解工作在构建社会主义和谐社会中发挥重要作用。威信县人民法院在全县社会治安综合治理、创建平安威信进程中，法院的调解工作，为全县的社会稳定、政治安定和经济又好又快发展起到了积极的促进作用。2008年，共受理各类民商事案件390 件，同比上升81件，上升26.21％，调撤结案251件，结案标的额257.81万元，调撤结案率达75.37％。推动了全县调解工作的向前发展，促进了社会的和谐稳定。在双河乡，一位苗族同胞真诚地拉着法官的手说：“纠纷解决了，我们寨子更团结了，你们就是咱们的公道人！”
统筹发展：“社会稳定发展，法院功不可没”
2008年，威信县全县重点工作大局，就是做好“黑、红、绿”三篇文章，做到“黑色工业强县、红色旅游活县、绿色产业富民”，推动威信县经济又好又快发展。
威信县麟凤乡煤电联营项目建设工程，是威信县做好“红、黑、绿”三篇文章，实现工业强县、推动全县经济又好又快发展的支柱产业，是全县的工作大局。项目建设的成功必然对县域经济发展起到巨大的推动作用。县委政府要求举全县之力，切实解决影响和阻碍项目建设的困难和问题，积极推进煤电一体化项目建设。
威信县人民法院党组从统筹发展的角度，高度重视工程建设，切实改变工作作风，服务大局，为煤电一体化工程提供法律帮助。以审判促发展，以发展保障审判。法院在审判任务繁重，人财紧缺的情况下，从立案庭、行政庭、研究室、法警队等部门抽调8名同志组成巡回法庭，由一名副院长带队，到麟凤乡为煤电联营项目建设提供司法服务，对煤电工程一体化建设中涉及到的土地征收、房屋拆迁、青苗补偿等纠纷，及时立案，及时审理，及时调处。同时，法院还就煤电一体化工程建设中，涉及到的行政执法提供法律咨询和指导，促进行政执法部门严肃执法，无论从程序还是实体，都严格按法律规定办事，避免因行政执法不规范甚至违法而影响工程进展和造成社会不稳定。
在威信，法院服务大局，服务当地社会经济发展的事情还有很多，正如一名人大代表所感叹：“社会稳定发展，法院功不可没”。
狠抓执行：“这样的法官，我们口服心服”
法院的生效裁判得不到执行，再公正的判决或裁定，都是一纸空文，执行不能，也是不符合科学发展观要求的。威信县法院党组站在讲科学发展的高度，就把执行工作放在头等位置来抓，使威信法院的执行工作走上了良性运行的轨道。一年来，共受理执行案件345件，执结236件，执结率为68.40％，执结标的419.31万元。其中2008年新收执行案件157件，同比上升79件，上升101.28％，执结144件，执结率为91.70％，执结标的71.26万元。5月到9月，昭通市两级法院开展执行活动以来，威信县法院执结各类案件92件，执结标的133.2万元。边清理边执行工作的开展，又为全国、全省、全市从12月初到2009年6月底的集中清理执行积案活动，铺平了道路。开展执行清积活动不到30天的时间以来，清理出来的163件执行积案，已执行了37件，执结标的70余万元，保证了威信法院生效裁判得到有力执行，维护了法律的公正，兑现了“法律白条”。个别被执行人在威信法院清理执行积案活动中，企图通过打招呼、说情等方式拖延，结果这些行为，被执行干警严词拒绝并通过说情人做被执行人的工作。一名被执行人在主动缴纳执行案款之后对执行法官说：“一个几十块钱的案子，执行法官起早贪黑跑了几趟，这样的法官，我口服心服”。
文化建设：“文化搭台，发展唱戏”
