您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

建设部 国家工商局


建设部、国家工商行政管理局关于房地产开发企业管理的通知
建设部、国家工商局



各省、自治区、直辖市、计划单列市建委（建设厅）、工商行政管理局：
为了适应经济建设和房地产开发事业发展的需要，加强房地产市场管理，现就房地产开发企业管理的有关问题通知如下：
一、房地产开发专营企业（通称专营公司），要按资质标准进行资质审查，确定资质等级。全国性房地产开发专营公司，由建设部进行资质审查，核发资质等级证书；地方性房地产开发专营公司，由省级建设主管部门或省级建设主管部门授权的地、市级建设主管部门进行资质审查，核
发资质等级证书。资质等级一级的由建设部核发资质等级证书。
新设立房地产开发专营公司，持资质等级证书及有关批准文件向工商行政管理机关申请办理登记注册。
各地建设主管部门可根据需要，确定若干个国营专营房地产开发公司承担土地开发任务，并在其资质等级证书中注明，工商行政管理机关依法核准其经营范围。
二、在国家工商行政管理局登记注册的自有资金两亿元以上的非生产型综合公司、信托投资公司和自有资金一亿元以上的工程建设公司，经建设部审批并核发房地产开发资质等级证书，可以在经营范围内增加从事房地产开发经营的内容，由国家工商行政管理局核准其经营范围；自有资
金两亿元以上的地方性信托投资公司和自有资金五千万元以上的资质一级的建筑公司，经省级建设主管部门审查批准并核发房地产开发资质等级证书，可以从事房地产开发经营，由公司原登记发照的工商行政管理机关核准其经营范围。
三、经项目所在地建设主管部门对投标资格审查合格，通过招标等形式取得开发项目的企业，可以申请从事单项房地产开发经营。
申请单项房地产开发经营的企业，其资质应与项目规模相适应，持建设主管部门的资质证书向原登记发照的工商行政管理机关办理变更登记。工商行政管理机关根据建设主管部门的审查批准文件，核准企业从事房地产开发经营的范围，经营范围应注明开发经营项目和经营期限。
对这类企业（通称项目公司），经营对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。确需延长经营期的，需经原批准房地产开发经营资格的建设主管部门重新审批，并向工商行政管理机关办理相应的变更登记。
四、对符合本通知第二、第三条规定的从事房地产开发经营的企业，原则上应在已开发的土地上从事房屋开发。
五、房地产开发专营企业及经批准从事房地产开发经营业务的其他企业，均应执行房地产开发企业的财务制度、价格管理等规定。
经批准从事房地产开发经营业务的其他企业，应按照房地产开发企业的成本管理办法进行开发项目的成本核算，利润按项目进行结算。
六、房地产开发专营企业及经批准从事房地产开发经营业务的其他企业，必须执行房地产主管部门对商品房屋销售的有关规定，办理商品房屋交易的审批手续，并按建设部《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》（建房字〔1992〕239号）办理产权登记的有关手续。
七、符合本通知第二、第三条规定的从事房地产开发经营的企业，商品房屋销售后，应设立物业管理公司，承担房屋的售后维修、管理；或委托当地的物业管理公司进行商品房屋售后的维修、管理。
八、建设主管部门应对房地产开发专营企业及其他从事房地产开发经营的企业进行开发经营资质或资格年检。
按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的规定，一年内无房地产开发业务的房地产开发专营企业，取消其房地产开发资质，并向工商行政管理机关办理注销登记；其他经批准从事房地产开发、经营的企业，一年内未开展房地产开发、经营活动，取消其开发经营资格，工商行政
管理机关依法核减其经营范围。



1992年7月28日
　　【案情】：

　　原告张明亮、王芳原系夫妻，双方于1961年11月结婚，2003年6月离婚。被告张文系张明亮、王芳的儿子，张文与第三人陆红系夫妻关系。

　　2006年10月16日，张明亮、王芳与张文签订了一份赠与合同，合同约定张明亮、王芳将位于涟水县涟城镇冯王村张徐组的一处房屋所有权人为王芳、共有人为张明亮建筑面积200平方米的房产赠与张文，主要内容为：“张明亮、王芳自愿赠与，张文自愿接受赠与，张明亮随张文生活，王芳的住处由张文负责解决。”合同签订后，双方一起到涟水县公证处办理了公证手续，被告及第三人又对房屋进行了扩建，双方到有关部门办理了土地、房屋权属变更登记，将该房屋及后扩建房屋的房屋、土地办理过户手续。变更后房屋所有权人为张文，共有人为第三人陆红，房屋使用面积为290平方米。

　　此后，原告张明亮随被张文夫妻在徐州市生活，王芳则继续居住在赠与的房屋内。2010年春节后，张文夫妻将张明亮送至徐州市云龙湖爱心敬老院生活，所有费用由张文夫妻负担。2010年6月，该房屋拆迁后，王芳便居住到其女儿张凤处。原告与被告及第三人因拆迁补偿安置及家庭生活琐事发生矛盾，原告遂以被告未履行赠与合同的义务为由，诉至法院，请求撤销原告与被告签订的赠与合同。

　　另查明，被告与第三人于1990年9月登记结婚。在审理中第三人出示了原告张明亮所书写的证明三份，张明亮在证明中陈述其在敬老院生活状况很好，被告及第三人对其也很好，各方当事人对张明亮所书写的证明均无异议。

　【分歧】：

　　该案在审理过程中存在以下两种分歧意见：

　　第一种意见为，原告有权撤销赠与，其请求成立，应判决支持其诉讼请求。理由是：原被告系父子、母子关系，2006年10月16日，原、被告签订了房屋赠与合同，并经公证。合同约定原告将房屋赠与被告，且约定“张明亮随被告生活，王芳的住处由张文解决”。房屋赠与后，被告一段时间能够安排原告生活居住，2010年春节后，被告不履行赠与合同约定的义务，擅自将原告送至徐州市云龙湖爱心敬老院生活，损害了原告的合法权益，故原告有权撤销赠与。

　　第二种意见为，原告丧失撤销权，其诉讼请求理由不成立，应判决驳回其诉讼请求。理由是：第一，原告张明亮、王芳与被告张文的赠与行为成立，双方签订的赠与合同不违反我国法律规定。第二，合同法规定赠与人在赠与财产转移前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同，不适用前款规定，故原告张明亮、王芳不能撤销其赠与被告房屋的行为。第三，本案不具有法定撤销赠与的事由，合同签订后，被告夫妻按照约定对原告已经履行了法定的赡养义务。第四，赠与的财产依法办理了变更登记手续，所有权人是被告，共有人是第三人，原告已丧失了对该房屋的所有权。

　　【评析】：

　　本案涉及到行使撤销权的相关法律问题，笔者同意第二种意见。

　　1、我国法律规定，赠与合同行使撤销权要具备几个条件：严重侵害赠与人或赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务

　　2、赠与合同行使撤销权的例外。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同，不适用该规定。受赠人有不履行赠与合同约定的义务等行为时，赠与人可以撤销赠与。但经过公证的赠与合同以及根据赠与合同办理了过户手续，赠与关系成立。

　　 3、关于本案的判决理由。依法成立的合同，受法律保护，对当事人有法律约束力。本案中，原、被告签订了赠与合同，原告自愿将房产赠与被告，被告表示接受，并经公证处公证后办理了房屋过户手续，房屋所有权人与共有人已变为本案被告及第三人，赠与房屋所有权性质发生根本变化，原告已丧失了申请撤销赠与合同权利。且合同签定后，被告及第三人将原告张明亮接到徐州市随被告及第三人生活，后又被送到徐州市云龙湖爱心敬老院生活，所有费用由被告及第三人负担，原告张明亮表示其在敬老院生活的很好。原告王芳则由被告及第三人安排继续居住在赠与的房屋内，说明被告及第三人按赠与合同约定履行义务。被告亦按照赠与合同约定，将该房屋的土地、房屋以及扩建的房屋过户登记到自己及第三人名下，赠与合同的权利义务履行完毕。原告已经不再享有对该房屋的所有权，该房屋的所有权即归被告及第三人共有。原、被告分别居住生活多年，无任何矛盾，原告王芳居住的房屋因拆迁而不存在，非被告及第三人不给原告王芳居住，不属于不履行赠与合同约定的义务。本案被告及第三人均未违反合同约定义务。故原告要求撤销与被告之间赠与合同的理由不成立，应判决驳回原告的诉讼请求。

　　4、原告王芳的权益应如何救济。其可以依据赠与合同约定，有权要求被告解决其居住问题，而无权主张撤销赠与合同。如其暂没有房屋居住，有权要求被告及第三人租房给其居住或到被告及第三人住处居住，也可以待拆迁安置房交付后，要求被告及第三人安排其在安置房内居住。

（作者单位：江苏省涟水人民法院）