您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

辽宁省抚顺市人民政府


印发《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》的通知
抚顺市人民政府


通知
各县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：
《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》业经市政府72次常务会议通过，现印发给你们，望贯彻执行。

抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）

第一章 总 则
第一条 为加强公有住房售后使用、维修的管理，保护购房人的合法权益，确保居住安全和正常使用，根据《抚顺市深化城镇住房制度改革实施方案》和《辽宁省公有住房售后管理暂行办法》，制定本细则。
第二条 本细则适用于我市市区按《抚顺市城镇公有住房出售管理办法》向个人出售的公有住房。
第三条 公有住房售后管理坚持产权人自治管理与受委托单位专业管理相结合的原则。
第四条 相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理住房使用、给排水、通行、通风、采光、供暖、维修和环保等方面的关系。
第五条 市房产公用局是市公有住房售后管理的行政主管部门，负责本市公有住房售后管理的组织协调、业务指导和监督检查并制定相关政策及管理规定。

第二章 管理机构与职责
第六条 一栋公有住房出售达到30％的，售房单位（原住房产权单位）应在一个月内组织产权人设立房产管理小组（以下简称房管小组），未达到30％的仍由售房单位管理。
房管小组应由售房单位组织本栋住房产权人协商推荐或民主选举产生。产权单位派代表参加房管小组。房管小组成员应由三人以上单数组成。
房管小组成员应热心公益事业，责任心强，有一定组织能力。
第七条 房管小组具有以下职能：
（一）代表和维护产权人的合法权益，负责本栋住房的管理；
（二）听取和反映产权人对住房管理维修等方面建议和意见；
（三）决定本栋住房共用部位和共用设备的维修；监督、审议共用部位和共用设备维修经费的使用情况，负责向产权人筹集维修共用部位和共用设备不足的经费；
（四）协调住房使用和维修纠纷；
（五）执行产权人代表大会的决定。
第八条 住宅小区内的房管小组要接受所在住宅小区管委会的指导和监督。住宅小区管委会的产生、权利和义务按照《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》执行。
第九条 房管小组或小区管委会应组织产权人签订住房使用公约。产权人应遵守住房使用公约。
住房使用公约的范本由市房产行政主管部门统一制定。

第三章 住房使用管理
第十条 使用住房禁止下列行为：
（一）擅自改动住房主体承重结构、外貌、使用性质和共用部位；
（二）擅自占用共用部位；
（三）擅自移装或占用共用设备；
（四）在屋顶上堆放物品；
（五）利用住房从事危害公共利益活动；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第十一条 产权人改建住房格局或改变住房主体承重结构，应向市房产行政主管部门申请，经审批后方可施工。对相邻住户有妨碍的，还应征得相邻住户的同意。
第十二条 产权人改变住房使用用途必须符合下列条件，并经市房产行政主管部门批准：
（一）不得影响住房安全和使用寿命；
（二）不得影响周围环境和市容观瞻；
（三）不得妨碍相邻住户的正常使用。
产权人改变住房使用用途，从事经营性活动，须经市房产行政主管部门批准后，方可向工商行政管理部门办理工商登记。

第四章 住房修缮管理
第十三条 公有住房出售后，二年内出现的装修和设备质量问题，五年内出现的结构问题，由售房单位负责保修。
第十四条 公有住房售后，自用部位、自用设备的维修、更新责任和费用，由产权人自行承担。上层住房的卫生间、厨房等部位向下层渗水、漏水，应由上层住房的产权单位或产权人负责维修。
自用部位是指户门内的客厅、居室、厨房、卫生间、阳台以及顶棚、内墙、地面、非承重隔断等。
自用设备是指户门内的门窗、卫生器具、照明灯具等。
第十五条 公有住房售后，共用部位及共用设备的维修、更新责任，由该栋住房产权单位和产权人按各自住房建筑面积数量共同承担。
共用部位是指整栋房屋的屋顶、梁柱、承重墙体、基础、楼梯间、走廊通道、门厅、内天井以及外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
共用设备是指整栋房屋共用的下水管道、垃圾通道、电视天线、避雷装置等设备。
共用部位、共用设备，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。
第十六条 公有住房售后，供水、供电、供暖、燃气设备、电梯、高压水泵、水箱等共用设备的管理、运行、维修、更新，按原有关规定执行。
住房建筑以外的共用配套设施，由有关部门按职责分工进行管理和维修。
第十七条 自用部位和自用设备的损坏，由产权人报修或自行维修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修。
受委托单位接到报修申请后，应按住房管理维修服务合同约定，及时进行维修、更新。
第十八条 维修共用设备时，有关住房应予配合，不得以任何理由阻挠共用设备的维修。因维修共用设备损坏住户有关设备或部位时，修缮单位应予以修复（住户自行装修设备除外）。因相邻住户阻挠维修造成住房及其他人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。

第五章 住房维修基金和维修费管理
第十九条 公有住房出售后，应建立住房维修基金和维修费。住房维修基金和维修费分别由售房单位和产权人按下列标准交纳：
（一）市直管房单位按出售住房实际收入40％交纳住房维修基金，自管房单位按出售住房实际收入30％交纳住房维修基金；
（二）产权人按住房建筑面积逐月交纳共用部位、共用设备的维修费，由售房单位或由管委会委托受委托单位收取；一九九七年共用部位、共用设备维修费标准为每建筑平方米0．1元，以后调整时另行公布。
第二十条 住房维修基金和维修费全部存入市住房资金管理中心指定的银行房地产信贷部，由小区管委会专户存储，专账管理。不能形成小区或未组建小区管委会的，住房维修基金由售房单位存储和管理；小区管委会成立后，由售房单位一次将住房维修基金转交小区管委会。小区管委
会可委托受委托管理单位管理具体账务。
第二十一条 住房维修基金存款利息和产权人交纳的维修费及利息作为住房维修经费，专项用于住房共用部位、共用设备维修、更新和小区管委会办公经费支出，不得挪作他用。
第二十二条 住房维修经费使用时，由小区管委会（或售房单位）提出使用计划，经市房产行政主管部门核定后，由市住房资金管理中心审批。未经批准，经办银行房地产信贷部不得划拨。
第二十三条 住房维修经费的收支情况，受委托管理单位应每半年公布一次，接受小区管委会和房管小组、产权单位和产权人的监督。
第二十四条 产权人应按时交纳共用部位、共用设备的维修费。拖欠的，产权转移时，产权管理部门不予办理产权转移变更手续。产权人调换、出售住房时，其交纳的共用部位、共用设备维修费不予退还，继续用于该住房的维修。

第六章 法律责任
第二十五条 产权人违反细则，由小区管委会或受委托管理单位进行批评教育，责令恢复原状或赔偿损失。当事人违反本细则，情节严重或造成严重后果的，由市有关行政主管部门给予行政处罚。
第二十六条 对售房单位、受委托管理单位所承诺的保修项目、修缮工程、服务工作等未按时完成或质量发生问题给产权人造成损失的，产权人有权要求修复或赔偿。
第二十七条 有关管理人员玩忽职守，营私舞弊的，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十八条 当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请行政复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人
逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定机关可以申请人民法院强制执行。
第二十九条 当事人因住房使用、维修管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第七章 附 则
第三十条 《抚顺市深化城镇住房制度改革实施方案》颁布前向个人出售公有住房的售后管理，按本细则执行。
第三十一条 清原、新宾两县公有住房售后管理参照本细则执行。
第三十二条 本细则由抚顺市房产公用局负责解释。
第三十三条 本细则自发布之日起施行，原《抚顺市公有住房售后维修养护管理暂行办法》（1993年6月30日抚政发〔1993〕76号文）即行废止。




1997年8月22日
安徽省六安市人民政府


关于印发《六安市城市住宅区物业管理规定》的通知

六政[2002]27号

各县区人民政府，六安开发区、叶集试验区管委会，市政府各部门、各直属机构：　　
　　《六安市城市住宅区物业管理规定》已经2002年5月8日市政府第39次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○○二年五月二十七日

六安市城市住宅区物业管理规定


　　第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，根据《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)等规定，结合本市实际，制定本规定。　　
　　第二条 六安市城市规划区范围内住宅区的物业管理，遵守《办法》和本规定。　　
　　本规定所称住宅区，是指住房建筑面积在1万平方米以上，基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。　　
　　本规定所称物业，是指住宅区各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。　　
　　第三条 市人民政府房地产主管部门为物业管理主管部门，负责住宅区物业管理工作。　　
　　市政、规划、市容、交通、公安、工商、物价等行政主管部门根据各自职责，协同物业管理主管部门做好住宅区物业管理的监督与指导工作。　　
　　第四条 住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人(以下称业主)行使下列权利：
　　(一)占有、使用其住宅房屋、非住宅房屋，以及使用住宅内公共场所、公用设施的权利；　　
　　(二) 参与住宅区物业管理的权利；　　
　　(三) 对业主委员会和物业管理企业的监督权；　　
　　(四) 法律法规、规章和业主公约规定的其他权利。　　
　　第五条 业主应履行下列义务：　　
　　(一) 自觉维护住宅区公用设施环境卫生等；　　
　　(二) 协助业主委员会和物业管理企业对该住宅区进行管理；
　　(三) 按月交纳住宅区管理服务费；　　
　　(四) 法律法规、规章和业主公约规定的其他义务。　　
　　第六条 住宅区已交付使用且入住率达到50％以上的，房地产开发单位应当及时告知物业管理主管部门，物业管理主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、房地产开发单位召开第一次业主大会，选举产生业主委员会。　　
　　第七条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会每年至少召开一次，由业主委员会按规定负责召集。业主委员会对业主大会负责并报告工作，行使相应职权。　　
　　第八条 住宅区应制定业主公约。业主公约经业主大会批准后生效，并报物业管理主管部门备案。已生效的业主公约对住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。　　
　　本规定所称的业主公约，是指由业主承诺，对全体业主具有约束力，有关业主使用、维护和管理住宅区物业等方面权利义务的行为守则。　　
　　第九条 房地产开发单位应当在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理。　　
　　住宅区业主委员会成立后，业主委员会应聘请物业管理企业，对住宅区实施物业管理。　　
　　第十条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，方可从事住宅区物业管理业务。　　
　　第十一条 物业管理企业根据物业委托管理合同管理下列事项：
　　(一) 房屋的管理、维修、养护；　　
　　(二) 消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护；　　
　　(三) 园林绿化；　　
　　(四) 环境卫生；　　
　　(五) 相关治安服务项目；
　　(六) 车辆行驶及存放；　　
　　(七) 物业委托管理合同规定的其他物业管理事项。　　
　　物业管理企业违反物业管理合同约定，使业主或非业主使用人造成损失的，应依法承担相应的民事法律责任。　　
　　第十二条 物业管理企业的权利：
　　(一) 根据住宅区物业委托管理合同，对住宅区实施物业管理；
　　(二) 根据住宅区物业委托管理合同和有关规定，收取管理服务费；
　　(三) 有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　(四) 要求业主委员会协助实施物业管理；　　
　　(五) 开展多种经营活动和有偿服务。　　
　　第十三条 物业管理企业的义务：　　
　　(一) 履行住宅区物业委托管理合同；　　
　　(二) 制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
　　(三) 接受业主委员会和业主的监督、检查；　　
　　(四) 发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；　　
　　(五) 接受物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。　
　　第十四条 物业管理实行招标投标制度。　　
　　物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
　　物业管理主管部门依法对物业管理招标投标活动实施监督。　　
　　第十五条 物业管理招标由业主委员会组织，可采用公开招标和邀请招标。　　
　　第十六条 投标单位应当是具有相应资质的物业管理企业。　　
　　任何单位和个人不得违法限制或排斥具备相应资质的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。　
　　第十七条 中标单位确定后，招标单位应当向中标单位发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的单位。　　
　　招标单位和中标单位应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标单位的投标文件订立书面合同，并报物业管理主管部门备案。　　
　　第十八条 住宅区经综合验收合格后，房地产开发单位应当向业主委员会办理移交手续，并提供下列住宅区工程建设资料：　　
　　(一) 住宅区规划图、竣工总平面图；
　　(二) 单体建筑、结构、设备竣工图；　　
　　(三) 地下管网竣工图；　　
　　(四) 其他有关资料。　　
　　第十九条 住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：　　
　　(一) 室内部分，由业主负责维修；　　
　　(二) 房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体公共部位、公用设施，由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从住宅公共部位、共用设施、设备维修基金中支出。　　
　　房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。
　　第二十条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化地、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等公用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从住宅公共部位、共用设施、设备维修基金中支出。　　
　　第二十一条 六安市住宅公共部位、共用设施、设备维修基金管理规定另行制定。
　　第二十二条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，物业管理企业可以选聘专业公司承担。费用从住宅区管理服务费中支出。　
　　第二十三条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修，由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责，费用由养护、维修单位承担。　　
　　第二十四条 住宅区内禁止下列行为：　
　　(一) 擅自改变房屋的用途、结构和外貌；
　　(二) 占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、场地、停车场、自行车房等堆放杂物或者进行违法建设；
　　(三) 损坏、占用绿化地；　
　　(四) 乱倒垃圾、乱扔杂物、乱泼污水；　　
　　(五) 堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
　　(六) 发生超过规定标准的噪音；　
　　(七) 随意停放自行车和机动车辆；
　　(八) 法律、法规和规章禁止的其他行为。　　
　　第二十五条 房地产开发单位移交住宅区时，应当向业主委员会提供住宅区物业管理用房，产权属国家所有。　
　　住宅区建筑面积在3万平方米以下的，按不低于30平方米面积的标准提供；在3万平方米以上的，按不低于50平方米面积的标准提供。
　　第二十六条 房地产开发单位移交住宅区时，应以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房，产权属业主委员会，由物业管理企业按物业委托管理合同经营。　　
　　前款规定的商业用房的购置费用从住宅公共部位共用设施维修基金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。　　
　　第二十七条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或非业主使用人收取，具体标准由市物价部门会同市物业管理主管部门根据物业管理企业提供的服务项目，以独立住宅区为单位核定。　　
　　未经市物价部门批准，物业管理企业不得擅自扩大住宅区管理服务费的收费范围和提高收费标准。　
　　第二十八条 住宅区各项物业管理服务费的收支帐目，有关管理单位或者使用单位每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的监督检查。　　
　　第二十九条 业主和非业主使用人违反《办法》规定，未按期交纳住宅区各项物业管理服务费的，物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按规定加收滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
　　第三十条 物业管理企业违反《办法》规定或者物业管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善，造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施；情节严重的，由物业管理主管部门处1000—10000元的罚款，并可按规定降低或者注销其物业管理资质。　　
　　第三十一条 未取得物业管理资质等级证书，擅自承揽物业管理业务的，物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以2000—20000元的罚款，并责令停止对住宅区的物业管理。　　
　　第三十二条 违反本规定第二十四条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。　
　　第三十三条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员，徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　
　　第三十四条 住宅区建筑面积在1万平方米以下的物业管理，可参照本规定执行。　　
　　第三十五条 本规定具体应用中的问题，由市房地产主管部门负责解释。　　
　　第三十六条 本规定自发布之日起施行。